Blad 8
hoog zijn, dat in vele gevallen geen sluitende exploita
tie te verkrijgen is. Hierdoor staat de ruimtelijke en
volkshuisvestelijke kwaliteit onder druk of komen soms
de realiseringskansen van een project op het spel te
staan. Daarnaast wordt ook door de woningzoekende steeds
meer eisen gesteld aan kwaliteit. Het zoeken naar het
plan, waarbij de kwaliteit en de exploitatiemogelijkhe
den geoptimaliseerd zijn, kost naast creativiteit ook
veel tijd en overleg.
Circa 2/3 van de woningen worden gerealiseerd binnen de
ongesubsidieerde marktsector. Deze sector is moeilijk te
sturen en sterk afhankelijk van externe factoren.
Veranderingen in de rentestand, wijzigingen in de woon
wensen, concurrentie van andere projecten hebben een
sterke invloed op het verwachte rendement van woning
bouwprojecten. Met name in een doorstromingsmarktzoals
die van het stadsgewest Leeuwarden, is de woningzoekende
kritisch op het aanbod en laat zich in de meeste geval
len terdege voorlichten over de mogelijkheden voor
verbetering van zijn/haar wooncarrière. Dit kan tot ge
volg hebben dat een project wat het ene jaar nog goed in
de markt ligt, het volgende jaar moeilijk af te nemen
is. De deelnemende marktpartijen reageren hierop door
weinig risico te nemen en te streven naar een grote
diversiteit, kleine aantallen en faseringsmogelijkheden.
Een actueel voorbeeld is de bouw van koopappartementen.
Uit de woningmarkt komen signalen dat in de voorgenomen
woningbouwprojecten een groot aanbod ontstaat van dit
soort woningen, hetgeen de afzetmogelijkheden vermin
dert. Het vergroten van de diversiteit van woonvormen en
prijsklassen kost veelal veel overlegtijd en inspanning.
Door het opvoeren van het programma doen zich binnen de
dienst capaciteitsproblemen voor. Zo lopen er voor de
jaren 1995 t/m 2000 circa 100 woningbouwplannen, terwijl
reeds geconstateerd is dat dit aantal te laag is. Boven
dien moet rekening gehouden worden met een behoorlijke
planuitvalEen projectmatige aanpak van woningbouwplan
nen verdient uit een oogpunt van snelle realisering van
woningbouwprojecten de voorkeur. Hiertoe wordt een extra
beroep gedaan op de beschikbare personele capaciteit.
Met de omvang van de huidige plannen blijkt al dat in
vele gevallen er niet voldoende personeel is, om de
plannen (en projecten) snel en doeltreffend op te zet
ten. Ontegenzeglijk kunnen plannen versneld worden in
dien er meer ambtelijke capaciteit en/of externe deskun
digheid kan worden ingezet. Zo kan gedacht worden aan
het clusteren van diverse kleine plannen binnen een pro
ject. Een professionele projectmatige aanpak van de pro
blemen en knelpunten binnen een project zal de plannen
verder kunnen versnellen.
Blad 9
Een ander gesignaleerd knelpunt betreft een tekort aan
alternatieve uitbreidingslocaties. Juist daar waar de
vraag ligt biedt Leeuwarden te weinig diversiteit aan
bouwlocaties en wordt teveel op één paard gewed, name
lijk Goutum Noord successievelijk Hempens TeernsStag
natie in de ontwikkeling van dat ene plan heeft vergaan
de consequenties. Een potentieel draagkrachtige groep
nieuwe inwoners zoekt en vindt elders de gewenste woning
op een "kwaliteitslocatie" in een van de buurgemeenten
of nog verderweg. Om deze ongewenste ontwikkeling tegen
te gaan moeten er nu al alternatieve bouwlocaties ont
wikkeld worden. Deze locaties zullen uit een oogpunt van
diversiteit en kwaliteit niet uitsluitend aan de zuid
kant van de stad moeten worden gezocht. De noordkant
biedt wat dat betreft ook perspectief, bijv. wonen bij
het bos. Door het ontwikkelen van "probeerlocaties"
d.w.z. kleine locaties van 50 tot 150 woningen kan de
markt worden verkend. Succesvolle probeerlocaties kunnen
uiteindelijk uitgroeien tot grotere woningbouwlocaties.
Een aantal knelpunten kan snel worden opgelost door het
instellen van een knelpuntenpotMet een dergelijke
knelpuntenpot kan snel ingespeeld worden op een gecon
stateerd probleem. Bijvoorbeeld door het uitvoeren van
een marktverkenning, (voor)financiering van een speci
fieke haalbaarheidsstudie, een bodemsaneringsonderzoek,
een beeldkwaliteitsplan of een specifieke voorlichtings
campagne. Ook kan een specialist of deskundige worden
ingehuurd op het gebied van architectuur, verwerving,
projectontwikkeling, duurzaam bouwen, aanpasbaar bouwen
en andere terreinen.
Gedacht wordt aan een storting van f 100.000 in deze
knelpuntenpot. Over de dekking zullen wij u nog nader
adviseren
6. De kwaliteit
Productie mag niet een op zich zelf staand doel zijn.
Naast kwantiteit neemt de woonkwaliteit een steeds be
langrijkere plaats. Binnen kringen van opdrachtgevers,
ontwikkelaars, architecten, gemeenten en overige bij
woningbouw betrokkenen is een toenemende aandacht voor
diverse kwaliteitsaspecten. Het gaat daarbij om zaken
als vormgeving, duurzaamheid, aanpasbaarheid, de ver
houding tussen kosten en kwaliteit. Per project zal in
een vroegtijdig stadium het geambieerde kwaliteitsniveau
duidelijk vastgelegd dienen te worden en de wijze waarop
dit niveau gerealiseerd zal gaan worden.
Verschillende instrumenten kunnen daarvoor worden
ingezet zoals het neerleggen van een gewenst kwaliteits
niveau in kwaliteitsdocumenten en beeldkwaliteitplannen,
