Blad 2
Planologische maatregelen.
Ter plaatse waar de nieuwe schouwburg is gebouwd, geldt nog
steeds het bestemmingsplan "Schoolstraat e.o.". Het terrein
van de voormalige Harmonie is hierin bestemd voor "Bijzon
dere doeleinden" (BD)In het betreffende artikel staat dat
de goot-hoogte van de gebouwen niet meer en niet minder
mag bedragen dan de maten die op de gevelwandenkaarten (in
dit geval blok 1, blokzijde 3) staan aangegeven. De betref
fende gevelwandenkaart ligt voor u bij de stukken ter inza
ge. Dit geldt ook voor de geveltekeningen (noord-, west- en
zuidzijde) die behoren bij de bouwvergunning voor de nieuwe
Harmonie
Globale beschrijving van de onroerende zaak van belangheb
bende en de ligging daarvan ten opzichte van de nieuwe Har
monie
Hierna volgt in het advies van de stichting een globale be
schrijving van de onroerende zaak van belanghebbende alsme
de de ligging daarvan ten opzichte van het nieuw gebouwde
theater
Wij ontlenen hieraan het volgende. Het appartement Zaailand
2b maakt deel uit van het flatgebouw de Arendshof, plaat
selijk bekend Zaailand 2-16. De hoofdingang met lift en
trappenhuis bevindt zich aan het Zaailand. Het appartement
is gelegen op de 2e, tevens hoogste verdieping. Het flatge
bouw heeft drie woonlagen plus een ondergrondse parkeerga
rage. Het appartement ligt op de noordwesthoek van het ge
bouw en heeft thans nog evenals voorheen een onbelemmerd
uitzicht in westelijke en noordelijke richting langs de
westgevel van het nieuwe theater. Voorheen - aldus het ad
vies - was er ook vrij uitzicht in noordoostelijke richting
over de tuin van de voormalige Harmonie en kegelbaan die
destijds ongeveer 3 m hoog was. Dit uitzicht werd begrensd
door de westelijke gevelwand van de oude Harmonie (hoog
7 m) gelegen aan de zuidzijde van het Zaailand. De tuin
die eveneens aan het Zaailand grensde had gemeten vanuit de
westelijke gevelwand een lengte (diepte) van 15 m. De
uitzichtshoek is gemeten uit de noordwesterker van de
woonkamer bij vergelijk van de oude en nieuwe situatie on
geveer 35° kleiner geworden. Verwezen wordt naar een door
deskundige getekend kaartje dat aan het advies is gehecht.
Het appartement heeft door de vorm van de gevelwanden en
uitspringende noordoosthoek waarin ramen zijn opgenomen met
een maximale hoogte van 1 m, van de bouw af een beperkte
lichtinval, die thans door de hoogbouw van de schouwburg,
waarvan de zuidgevel 20 m hoog is (het voorste gedeelte
is ruim 13 m hoog) en vergeleken met het gebouw van de oude
Harmonie 13 m in westelijke richting opgeschoven is, de
zuidzijde van het Zaailand sterk domineert. Het Zaailand is
daar gemeten tussen de gevels 10 m breed.
Blad 3
Overwegingen met betrekking tot artikel 4 9 van de Wet op de
Ruimtelijke Ordening.
Ingevolge het bepaalde in artikel 49, eerste lid van de Wet
op de Ruimtelijke Ordening kent de gemeenteraad, indien en
voor zover blijkt, dat een belanghebbende ten gevolge van
de bepalingen van een bestemmingsplan (of een vrijstel-
lingsbesluitschade lijdt of zal lijden, welke redelijker
wijze met of met geheel te zijnen laste behoort te blij
ven en waarvan de vergoeding met of niet voldoende door
aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op
zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoe
ding toe.
Volgens vaste jurisprudentie dient allereerst te worden
nagegaan of belanghebbende in een planologisch nadeliger
positie is komen te verkeren, terwijl ter beantwoording van
die vraag het oorspronkelijke bestemmingsplan moet worden
vergeleken met genoemd vnjstellingsbesluit
Hiertoe zijn in het advies van de stichting de volgende
overwegingen opgenomen.
Onder het regime van het bestemmingsplan "Schoolstraat
e.o." mocht de tuin van de oude Harmonie niet worden be
bouwd, behoudens het gedeelte waar de kegelbaan stond met
een hoogte van 3 m.
De bebouwingshoogte was gebonden aan hetgeen op de gevel
wandenkaart was aangegeven als de maximaal toelaatbare nok-
hoogte en de minimaal en maximaal toelaatbare goothoogte.
Dit bracht met zich mee dat aan de zuidzijde van het Zaai
land, gemeten vanuit de perceelsgrens 15 m in westelijke
richting een gebouw kon worden gesticht met een nokhoogte
van 10 m. De werkelijke hoogte was, omdat er een gebouw met
plat dak stond 6 m; verder in westelijke richting onge
veer 39 m uit de westelijke perceelsgrens stond een gebouw
(onderdeel van het complex) met een nokhoogte van 14 m.
Gelet op de hiervoor geschetste planologische mogelijkheden
- aldus het advies - moet worden geconstateerd dat het uit
zicht vanuit de flat van belanghebbende begrensd werd door
de potentiële bouw met een nokhoogte van 10 m aan de zuid
zijde van het Zaailand ongeveer 15 m uit de westelijke
perceelsgrens
In de thans gerealiseerde situatie wordt dit uitzicht be
perkt. Verwijzend naar bijlage 4 constateert deskundige een
verlies van uitzicht in noordoostelijke richting met onge
veer 35°.
