Blad 2
staat dat de (goot-)hoogte van de gebouwen niet meer en
niet minder mag bedragen dan de maten die op de
gevelwandenkaarten (in dit geval blok 1, blokzijde 3) staan
aangegeven. De betreffende gevelwandenkaart ligt voor u bij
de stukken ter inzage. Dit geldt ook voor de
geveltekeningen (noord-, west- en zuidzijde) die behoren
bij de bouwvergunning voor de nieuwe Harmonie.
Globale beschrijving van de onroerende zaak van
belanghebbenden en de ligging daarvan ten opzichte van de
nieuwe Harmonie.
Hierna volgt in de verschillende adviezen van de stichting
een globale beschrijving van de onroerende zaak van
belanghebbenden alsmede de ligging daarvan ten opzichte van
het nieuw gebouwde theater. Achtereenvolgens gaat het
hierbij om de woningen Zaailand 2 (de heer P. Hofmeester),
2a (mevr. T. Weening-Jager16a (de heer J. de Boer), 14
(de heer D. Boonstra) en 14b (de heer A. Van den Hoven);
(er zal apart worden ingegaan op de woning Ruiterskwartier
37, mevr. P. Wiersma)Wij ontlenen aan deze adviezen het
volgende. Bedoelde appartementen maken deel uit van het
flatgebouw de Arendshof, plaatselijk bekend Zaailand 2-16.
De hoofdingang met lift en trappenhuis bevindt zich aan het
Zaailand. Appartement nr. 2 (om hiermee te beginnen) is
gelegen op de begane grond, d.w.z. 1,50 m boven het
straatniveau (het flatgebouw heeft drie woonlagen plus een
ondergrondse parkeergarage)Het appartement ligt op de
noordwesthoek van het gebouw en heeft thans nog evenals
voorheen een onbelemmerd uitzicht in westelijke en
noordelijke richting langs de westgevel van het nieuwe
theater. Voorheen - aldus het advies - was er ook vrij
uitzicht in noordoostelijke richting over de tuin van de
voormalige Harmonie en kegelbaan die destijds ongeveer 3 m
hoog was. Dit uitzicht werd begrensd door de westelijke
gevelwand van de oude Harmonie (hoog 7 m)gelegen aan de
zuidzijde van het Zaailand. De tuin die eveneens aan het
Zaailand grensde had gemeten vanuit de westelijke gevelwand
een lengte (diepte) van 15 m. De uitzichtshoek is gemeten
vanuit de noordwesterker van de woonkamer bij vergelijk van
de oude en nieuwe situatie ongeveer 35° kleiner geworden.
Verwezen wordt naar een door deskundige getekend kaartje
dat aan het advies is gehecht. Het appartement - aldus het
advies - heeft en had een normale lichtinval, maar door de
nieuwbouw van de Harmonie die ter plaatse aan het Zaailand
20 m hoog is en waarvan de west- en de zuidgevel 13 m in
westelijke richting is opgeschoven domineert deze gevel
sterk. Het Zaailand is daar gemeten tussen de gevels 10 m
breed
Overwegingen met betrekking tot artikel 4 9 van de Wet op de
Ruimtelijke Ordening.
Blad 3
Belanghebbende (in dit geval de heer Hofmeester) verzoekt
schadevergoeding omdat hij naar zijn mening ten gevolge van
het vrijstellingsbesluit ex artikel 19 WRO, dat de bouw van
de nieuwe Harmonie mogelijk maakte, schade heeft geleden en
zal lijden wegens verlies van uitzicht en privacy
resulterend in een vermogensschade te weten
waardevermindering van zijn appartement.
Volgens vaste jurisprudentie dient allereerst te worden
nagegaan of belanghebbende in een planologisch nadeliger
positie is komen te verkeren, terwijl ter beantwoording van
die vraag het oorspronkelijke bestemmingsplan moet worden
vergeleken met genoemd vrijstellingsbesluit
Hiertoe zijn in het advies van de stichting de volgende
overwegingen opgenomen.
Onder het regime van het bestemmingsplan "Schoolstraat
e.o." mocht de tuin van de oude Harmonie niet worden
bebouwd, behoudens het gedeelte waar de kegelbaan stond met
een hoogte van 3 m.
De bebouwingshoogte was gebonden aan hetgeen op de
gevelwandenkaart was aangegeven als de maximaal toelaatbare
nokhoogte en de minimaal en maximaal toelaatbare
goothoogte
Dit bracht met zich mee dat aan de zuidzijde van het
Zaailand, gemeten vanuit de perceelsgrens 15 m in
westelijke richting een gebouw kon worden gesticht met een
nokhoogte van 10 m. De werkelijke hoogte was, omdat er een
gebouw met een plat dak stond 6 m; verder in westelijke
richting ongeveer 39 m1 uit de westelijke perceelsgrens
stond een gebouw (onderdeel van het complex) met een
nokhoogte van 14 m.
Gelet op de hiervoor geschetste planologische mogelijkheden
- aldus het advies - moet worden geconstateerd dat het
uitzicht vanuit de flat van belanghebbende begrensd werd
door de potentiële bouw met een nokhoogte van 10 m aan de
zuidzijde van het Zaailand ongeveer 15 m uit de westelijke
perceelsgrens
In de thans gerealiseerde situatie wordt dit uitzicht
beperkt. Verwijzend naar bijlage 4 constateert deskundige
een verlies van uitzicht in noordoostelijke richting met
ongeveer 35°.
De bouwhoogte is verdubbeld en bedraagt 20 m. De lichtinval
wordt deswege minder dan bij een bebouwingshoogte van 10 m,
zij het dat dit effect deels teniet wordt gedaan door de
weerkaatsing van licht door de glasgevel. De privacy in de
woning is ook verminderd niet zozeer door de inkijk dat
personeel in de woning heeft (aanwezigheid is veelal
beperkt tot kantooruren), doch voornamelijk door de inkijk
