S 43 VOORSTEL NIEUW BELEID
Dienst: Stadsontwikkeling
Beleidsproduct: woningmarkt - taakstelling woningbouw Productcode: 1009
Te realiseren bestuurlijk doel:
Het creëren en behouden van een evenwichtige, aantrekkelijke woningmarkt. Leeuwarden
als vitale hoofdstad met een breed aanbod van woningen voor diverse doelgroepen.
Meetbare effecten
Streefnormen
1999
2000
2001
2002
2003
Jaarlijks gem. 550 woningen bouwen in
de periode 2000-2010
Hierbij zal de komende jaren de nadruk
liggen op het bouwen van middeldure
en dure koopwoningen.
Nieuwe locaties ontwikkelen voor zowel
de uitleg als in de huidige woonwijken.
Voor deze zgn. Inbreidingsgebieden is
sprake van een sterke relatie met
keuzes die worden gemaakt in het
kader van de Stedelijke Vernieuwing.
550
Activiteiten/producten
Bijdrage aan
het beoogde
effect in
Budgetbeslag per jaar (x 1.000,-)
1999
2000
2001
2002
2003
Planontwikkeling:
Structuurschets/plan
Ontwikkelingsstudie
Ontwerp-bestemmingsplan, incl
milieu-adviezen etc.
Woningbouwlocaties uitleggebieden
Woningbouwlocaties
Inbreidingsgebieden
Voorlichting en PR:
Voorlichting en PR
-200
-150
Onderbouwing:
Gedurende de afgelopen jaren heeft de gemeente Leeuwarden haar geplande
woningproductie niet gehaald en is ten opzichte van de omliggende gemeenten een
achterstand ontstaan in het aanbod van middeldure en dure koopwoningen. Dit heeft
geresulteerd in het vertrek van vele koopkrachtige gezinnen, die een woning hebben gekocht
in de omliggende gemeenten of elders binnen Friesland. Hierdoor is een onevenwichtige
situatie ontstaan, waarbij de toename van de bevolking ligt bij minder koopkrachtige inwoners
en de afname met name wordt veroorzaakt door gezinnen met meer koopkracht. In
verhouding is het aanbod van sociale huurwoningen te hoog, hetgeen leegstand veroorzaakt,
deze bedraagt momenteel ca. 4,8%.
Het totale aanbod in nieuwbouw is de afgelopen periode achtergebleven. Op basis van
afspraken in het Stadsgewest is voor de periode 1995 t/m 1998 een bruto woningproductie
gepland van 1650 woningen, hiervan zijn 989 woningen gerealiseerd, een tekort derhalve van
661 woningen. Van de gerealiseerde woningen heeft Leeuwarden in de middeldure- en de
dure koop resp. ca. 27% en 33% gerealiseerd en hebben de omliggende
stadsgewestgemeenten resp. ca. 25% en 54 gebouwd. De bouw van goedkope en
middeldure huur bedroeg voor Leeuwarden resp. 15% en 21% ten opzichte van het
stadsgewest resp. 17% en 0,2%.
Ook voor de komende jaren dreigt bij ongewijzigd beleid een stagnatie in het woningaanbod.
Voor de stagnatie zijn diverse oorzaken aan te geven, waarvan een deel van inhoudelijke
aard is en op een aantal kan de gemeente geen of weinig invloed uitoefenen. Inhoudelijk
betreft het o.a. de volgende oorzaken:
locatie- en grondbeleid (er dienen voldoende locaties beschikbaar te zijn voor
90
woningbouw)
marktkennis (hoe beter het aanbod is afgestemd op de vraag des te kleiner de kans op
vertraging bij ontwikkeling van woningbouwprojecten)
voorlichting (voorlichting en PR is een belangrijk middel om de verkoop te stimuleren en
te voorkomen dat potentiële kopers elders de gewenste nieuwbouwwoning vinden)
Er zijn ook diverse oorzaken die weinig of geen mogelijkheden bieden voor beïnvloeding,
zoais:
handelen van andere overheden in de nabije omgeving
wettelijke procedures
Besluitvorming over analyse van de oorzaken en de gewenste aanpak heeft inmiddels
plaatsgevonden d.d. 10 november 1998. Deze notitie is besproken in de Cie.
Stadsontwikkeling d.d. 3 december 1998. De werkwijze zal zijn als volgt:
differentiatie in aanbod
voldoende aanbod in kwantiteit en kwaliteit
Voor de komende jaren houdt dit in dat bij de ontwikkeling van nieuwe woningbouwprojecten
voor de 'markt' zal worden gebouwd. Voorlopig houdt dit de komende jaren in dat gestreefd
wordt de achterstand goed te maken in het aanbod van middeldure en dure koopwoningen.
Hiervoor worden de volgende activiteiten ontwikkeld:
de markt actief monitoren om in te kunnen spelen op nieuwe ontwikkelingen
nieuwe locaties ontwikkelen
vervolgens structuurvisies opstellen, ontwikkelingsstudies doen en ontwerp-
bestemmingsplannen maken
fasering aan brengen in huidige woningbouwprojecten, daar waar de markt dit toelaat
de markt actief benaderen via gerichte PR en Voorlichting, maken van een
informatiepakket, internet-site en dia/fototheek.
met de provincie, stadgewest en overige gemeenten in Friesland afspraken maken over
de te leveren kwantiteit en kwaliteit op de woningmarkt voor de periode 2000-2010
Op basis van Perspectief 1999 is inmiddels structureel voorzien in de realisering van de
functie coördinator woningbouw en is incidenteel 450.000,-- beschikbaar gesteld in
afwachting van de definitieve analyse ten aanzien van de organisatorische en personele
knelpunten. De geconstateerde knelpunten voor de komende jaren betreffen:
onvoldoende capaciteit voor ontwikkeling van nieuwe locaties, het maken van
structuurvisies, (ontwerp)bestemmingsplannen, afhandelen planologische procedures
etc.
ontbreken van voldoende middelen voor promotie van het gemeentelijk woningaanbod
In 1999 is reeds een aanvang gemaakt met de oplossing van de knelpunten met de
beschikbaar gestelde (incidentele) middelen. Op basis van de analyse in de nota stimulering
woningproductie is het noodzakelijk gebleken dat structureel extra middelen noodzakelijk zijn
voor planontwikkeling en promotie, zoals hiervoor reeds is vermeld.
Ten aanzien van de financiële gevolgen geldt als uitgangspunt dat de gemeente een meer
actieve grondpolitiek voert, dit wil zeggen dat zodra een ontwerpbestemmingsplan (met
daarin uitspraken over aantallen woningen, dichtheden en financiële haalbaarheid) ter visie
komt, een gemeentelijke grondexploitatie wordt geopend. De plankosten etc. die vanaf dat
moment ontstaan worden verrekend in de exploitatie. Indien de gemeente - in uitleggebieden
- geen eigenaar is van de grond en dus geen inkomsten uit verkoop kan genereren, zullen
deze kosten in een exploitatie-overeenkomst moeten worden gedekt. Deze werkwijze is niet
mogelijk bij de begeleiding van initiatieven van derden, b.v. in het bestaande stedelijk gebied.
Voor de promotie van het gemeentelijk woningaanbod gaat eenzelfde redenering op. In eigen
exploitaties is hiervoor een reservering te maken, voor het geheel kan dit niet via de
bouwgrondexploitatie. Leeuwarden heeft als gemeente, naast de betrokken private
ondernemingen, ook een eigen belang om de markt actief te benaderen aangezien een
goede promotie kan leiden tot betere verkoop, minder uitstroom naar overige gemeenten in
stadsgewest en overige gemeenten in Friesland, een hoger aantal woningen en inwoners,
hetgeen uiteindelijk niet alleen een gunstig financieel effect heeft maar ook positief is voor het
imago van Leeuwarden
91
