Blad 6
Second opinion
Bij ons college bestond nlde indruk dat de feitelijke
situatie als gevolg van het vrijstellingsbesluit voor de
bewoners aan de de Ruyterweg minder was verslechterd dan het
SAOZ-rapport aangeeft en de schadevergoeding derhalve
eventueel lager zou moeten uitvallen. Om deze reden is aan
Houdringe Rentmeesterskantoor B.V. te Assen opdracht
verstrekt om een hertaxatie uit te voeren.
In het rapport van bureau Houdringe wordt er o.a. op gewezen
dat uit constante jurisprudentie op basis van artikel 49 WRO
blijkt dat het tijdstip en de omvang van de
waardevermindering bepaald worden door het verschil tussen de
waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor en
onmiddellijk na de verandering van het planologische regime.
Om de waarde in het economische verkeer juist vast te
stellen, heeft bureau Houdringe een marktonderzoek uitgevoerd
voor het betreffende gebied. Uit dit onderzoek is gebleken
dat de waardestijging circa 1% per maand bedraagt. Dit geldt
zowel voor de periode die ligt voor de wijziging van de
bestemming als daarna.
Het bureau Houdringe is voor zijn berekeningen uitgegaan van
het pand de Ruyterweg 88, dat op 15 oktober 1997 van eigendom
is veranderd voor een bedrag van f 245.000,- 111.176,15).
Bureau Houdringe heeft de waarde van deze woning per 26 maart
1997 (zijnde de dag voordat er sprake was van een
rechtsgeldig gewijzigd planologisch regime), getaxeerd op
f 237.000,- 107.545,91). De waarde van de Ruyterweg 88
wordt met inachtneming van het gewijzigd planologische regime
op 28 maart 1997, zijnde de dag na de dag waarop het
gewijzigd planologische regime rechtskracht heeft gekregen,
getaxeerd op f 230.000,- 104.369,45). De tengevolge van de
planologische mutatie ontstane waardevermindering is derhalve
groot f 7.000,- 3.176,46).
Bureau Houdringe is van mening dat de genoemde waarden in het
economische verkeer eveneens kunnen worden toegekend aan de
objecten de Ruyterweg 56, 58, 60, 62, 64, 76, 78, 84, 86, 90,
92, 94. Dit betekent derhalve dat de waardevermindering ten
gevolge van de planologische mutatie voor alle genoemde
objecten f 7.000,- 3.176,46) bedraagt.
In de brief met de hertaxatie van bureau Houdringe wordt als
conclusie opgemerkt dat indien de beide taxaties worden
vergeleken, men tot de conclusie komt dat de waarde in het
economische verkeer na de wijziging van het planologische
regime door beide taxateurs wordt vastgesteld op f 230.000,-
104369,45)(deze opmerking is niet juist, aangezien, zoals
reeds opgemerkt, de taxatie van de SAOZ van f 230.000,-
104.369,45) de waarde betreft vóór de planologische
Blad 7
mutatie)Weliswaar adviseert bureau Houdringe uit praktische
overwegingen om de lijn zoals deze is uitgezet door de SAOZ
te volgen en de vergoeding voor de geleden schade ten gevolge
van de planologische wijziging ad f 10.000,- 4.537,80) per
woning toe te kennen, maar wij achten een schadevergoeding
van f 7.000,- 3.176,46) per woning redelijker dan het
bedrag zoals dat door de SAOZ is berekend, omdat wij ervan
uitgaan dat dit het bedrag van de schade is, althans dat het
schadebedrag niet hoger is, mogelijk lager. Dit wordt
bevestigd door het feit dat volgens de ons ter beschikking
staande gegevens, na maart 1997 drie van de dertien woningen
verkocht zijn en, uitgaande van een door de SAOZ getaxeerde
waarde van f 230.000,- 104.369,45) en een waardestijging
van 1% per maand, gezien de koopsommen van deze woningen,
niet van een negatieve invloed op de verkoopprijs is
gebleken, hetgeen overigens niet betekent dat er geen sprake
is van schade.
Hier kan nog aan worden toegevoegd het feit, dat het aanzien
van de omgeving door de nieuwbouw aan het Cambuurplein
aanzienlijk is opgeknapt.
Conclusie
Wij kunnen ons met de adviezen van de schadebeoordelings-
commissie (SAOZ) verenigen, met dien verstande dat wij met
Houdringe Rentmeesterskantoor van mening zijn dat de
waardevermindering f 7.000,- 3.176,46) per woning
bedraagt. Wij achten het, alles overziende en overwegende,
gelet op de situatie zoals die ter plaatse is ontstaan, een
reële zaak dat (in twaalf van de dertien gevallen) een
schadevergoeding wordt toegekend. Dit betreft de woningen de
Ruyterweg 56, 58, 60, 62, 64, 76, 78, 84, 86, 90, 92 en 94.
De hiervoor genoemde opmerkingen van de bewoners van de de
Ruyterweg 92 en 94 geven ons geen aanleiding een ander
standpunt in te nemen.
Op grond van het vorenstaande stellen wij u voor om het door
Houdringe getaxeerde bedrag van f 7.000,-(€ 3.176,46) per
verzoek te betalen.
Bedrag te betalen per verzoek
Bedrag van de wettelijke rente
Totaal
Totaal te betalen 12 x f 7.000,-
Bedrag wettelijke rente
f 7.000,- 3.176,46)
f 1.396,59 633,75)
f 8.396,59 3.810,21)
f 84.000,- 38.117,54)
f 16.759,08 7.604,94)
Totaal
f 100.759,08 45.722,48)
