Blad 10
een bedrijventerrein wordt een kleine woonwijk gebouwd. De
schadeclaim gebaseerd op een verlies aan vrij uitzicht zou,
gelet op de structuur van het gebied, dat zich duidelijk
leent voor bebouwing en de daaruit voortvloeiende
voorzienbaarheid zeer kritisch moeten worden bekeken. In
dit geval zou een redelijk handelende koper van een huis
zich moeten realiseren dat het uitzicht tenminste onder
druk staat. De extra waarde, die het huis ontleent aan het
(nog) bestaande uitzichtzal dan gering, zoniet nihil
zijn. Verlies van uitzicht zal dan ook nauwelijks leiden
tot een waardevermindering en afwij zing dan wel toekenning
van slechts een geringe schadevergoeding ligt dan in de
rede.
b. In een ander geval ligt de woning waar het om gaat aan
de rand van een in eigendom van een "Provinciaal Landschap
zijnd gebied met een hoge landschappenjke waarde. Het zal
duidelijk zijn dat een verlies aan uitzicht door de hier
veeleer niet te voorziene bebouwing tot een veel hoger
waardeverlies leidt en een hogere schadevergoeding in de
rede ligt dan in het onder a. besproken geval.
Bovenstaande redenering heeft het voordeeldat hij recht
doet aan de verschillen in concreto en m.i. ook beter recht
doet aan de bedoeling van de wetgeverVerlies van vrij
uitzicht wordt niet per definitie als relevante
schadeoorzaak afgewezen, maar leidt alleen tot een
schadevergoeding in gevallen waarin met dat verlies
redelijkerwijze geen rekening behoefde te worden gehouden.
Verlies van privacy
Behalve verlies van uitzicht kan het realiseren van een
bouwbestemming ook leiden tot het verlies van privacy. In
de literatuur wordt aangenomen dat zo'n situatie zich zal
voordoen indien vanuit een woning, balkon of tuin van een
krachtens een nieuw bestemmingsplan een rechtstreeks en
onbelemmerd uitzicht bestaat in de woning of de tuin (met
buitenverblijfsruimte) van de belanghebbende. Uit de
jurisprudentie blijkt dat hierbij gedacht moet worden "aan
afstanden van niet meer dan enkele tientallen meters".
"Alleen als kan worden gesproken van een zeer ingrijpende
invloed van een werk of bouwwerk op een naburig perceel kan
een beslissing op een verzoek om planschadevergoeding wel
eens positief uitvallen"zo luidt de conclusie na
bespreking van de jurisprudentie over planschadevergoeding
ingeval van verlies van privacy in de losbladige uitgave
Ruimtelijk Bestuursrecht7
WRO 49-229
Blad 11
Conclusies second opinion van ten aanzien van de
voorliggende schadeclaims
In het licht van het bovenstaande moeten de voorliggende
schadeclaims volgens prof. Lubach meer genuanceerd worden
bezien dan tot nu toe is gebeurd. In de adviezen van SAOZ
wordt over de hele linie een overwegende invloed toegekend
aan de door de nieuwe bebouwing veroorzaakte veranderingen
in het uitzicht en deels aan aantasting van de privacy.
Bovendien is SAOZ van oordeel dat in die gevallen waarin er
nog geen concrete plannen voorlagen om tot woningbouw over
te gaan op het moment dat betrokkenen hun woning in
eigendom verkregen, er geen aanleiding was om de
vastgestelde schade geheel of gedeeltelijk voor rekening
van de claimanten te laten. Er was voor verzoekers immers
geen aanleiding te veronderstellen dat ter plekke zich een
planologische verslechtering zou voordoen. Bepalend is dat
er geen sprake is van risicoaanvaarding omdat de
ontwikkelingen nog niet zouden zijn te voorzien.
In de hierboven (cursief gedeelte) ontwikkelde redenering,
waarbij de structuur van het te bebouwen gebied bij de
bepaling van de voorzienbaarheid van planologische
veranderingen een rol speelt, is het ontbreken van concrete
plannen op het moment van de eigendomsverkrijging niet
altijd doorslaggevend. Van risicoaanvaarding kan ook sprake
zijn wanneer men een onroerende zaak in eigendom verkrijgt
die gelegen is in een gebied waarin planologische
wijzigingen gelet op de structuur van het gebied niet
onwaarschijnlijk zijn.
In dit opzicht is de bebouwing aan de noordzijde van de
Goutumerdyk naar het oordeel van prof. Lubach, redelijk
goed vergelijkbaar met de situatie in het onder a genoemde
voorbeeld. De bebouwing is gerealiseerd in een betrekkelijk
smal open gebied begrensd door de zuidelijke rand van
Leeuwarden en de bestaande bebouwing van Goutum en aan de
westkant door de zuidelijke invalsweg van Leeuwarden,
waarlangs al voor een deel bebouwing bestond. Dat een
dergelijk stedelijk randgebied niet gevrijwaard is van een
stadsuitbreiding ligt in de rede.
Dat zou volgens prof. Lubach met zich brengen dat er
aanleiding is om op grond van risicoaanvaarding te oordelen
dat, zo er al sprake is van waardevermindering (zie hierna)
deze voor rekening van de verzoekers dient te blijven.
Er is naast de redenering, die uitgaat van risicoaan
vaarding nog een andere redenering mogelijk, die leidt tot
een beperkte toekenning dan wel afwijzing van de
schadeclaim. Wanneer gelet op de structuur van het gebied
een toekomstige bebouwing, ook los van concrete plannen, in
de rede ligt, brengt dat met zich dat een redelijk
handelende koper daarmee rekening zal houden. Dat zou dan
met zich meebrengen dat deze voor een dergelijke onroerende
zaak ook niet (veel) extra zou willen betalen. M.a.w. de
extra waarde, die toegerekend kan worden aan het wellicht
op het moment van eigendomsverkrijging nog bestaande vrije
