Blad 12
uitzicht is dan beperkt dan wel niet aanwezig en de door
verlies van het vrije uitzicht veroorzaakte
waardevermindering navenant gering dan wel niet bestaand.
In ieder geval is duidelijk, aldus prof. Lubach, dat het
probleem van verlies van uitzichtschade een genuanceerdere
benadering verdient dan het in de jurisprudentie van de
laatste jaren heeft gekregen. Als richtlijn lijkt het prof.
Lubach verdedigbaar dat uitzichtschade (los van
privacyaspecten) niet wordt vergoed tenzij zich gelet op de
structuur van het gebied een bijzondere situatie voordoet,
die (gedeeltelijke) schadevergoeding rechtvaardigt.
Standpunt van het college
Nadat bovenstaand de feitelijke situaties van de aanvragers
en de daarop gebaseerde rapporten van de SAOZ zijn
samengevat en de second opinion is besproken, kunnen
conclusies worden getrokken.
Uitzicht
Zo er al sprake is van schade als gevolg van verlies van
•verlies van uitzicht, waarvan de bekritiseerde SAOZ-
rapporten uitgaan, dan kan deze schade nog niet aan de
gemeente worden toegerekend.
Mede op grond van de second opinion van prof. Lubach
stellen wij u voor af te wijken van de SAOZ-adviezenDe
SAOZ-adviezen houden ten onrechte geen rekening met het
specifieke geval van een stadsuitbreiding op deze plaats in
de nabijheid van een (middel-grote stad als Leeuwarden.
Mede op basis van de second opinion komen wij tot een
andere conclusie dan de SAOZ-rapportenWij menen, dat de
vermeende geleden schade niet aan de gemeente kan worden
toegerekend.
De planologische wijzigingen op het moment van de aankoop
van de woningen van verzoekers om planschadevergoeding,
waren namelijk voorzienbaar in verband met de structuur van
het gebied tussen Leeuwarden en Goutum.
Mede gelet op het feit dat in de loop van de tijd ook langs
de noordzijde van de Goutumerdyk reeds bebouwing was
ontstaan, dient het bebouwen van deze kant van de weg - als
onderdeel van bedoelde stadsuitbreiding - als een normale
maatschappelijke ontwikkeling te worden beschouwd, temeer
omdat deze woonbuurt een vanzelfsprekende uitbouw vormt van
de ruimtelijke structuur van het dorp Goutum. Met deze
ontwikkeling had mer. rekening kunnen houden.
Van belang is ook, om hier vast te stellen, dat het in de
jurisprudentie van de laatste jaren (wanneer het begrip
"normale maatschappelijke ontwikkeling" een rol speelt)
vooral gaat over uitbreidingen van dorpen en
inbreidingsplannen in (kleinere) steden. In de huidige
jurisprudentie, waarbij dit begrip een rol speelt, is geen
sprake van een stadsuitbreiding bij een stad als
Blad 13
Leeuwarden, in een randgebied als hier aan de orde bij
"Goutum-Noord"Deze gevallen van planschadeclaims met
betrekking tot de stadsuitbreiding bij "Goutum-Noord", zijn
niet vergelijkbaar met casusposities uit de jurisprudentie
van de laatste jaren.
Van belang is, dat de nieuwe woningen van "Goutum-Noord" en
de bedrijfsbebouwing van de firma Feikema op ruime afstand
zijn gepland van de bestaande woningen aan de Goutumerdyk
en omgeving. Daarom is er sprake van een zorgvuldige
ruimtelijke invulling. Wij menen daarom, dat het onjuist is
om de beoordeling van deze planschadeclaims vooral te
baseren op de jurisprudentie.
De structuur van het te bebouwen gebied moet bij de
bepaling van de voorzienbaarheid van planologische
veranderingen een rol spelen. Dan is het ontbreken van
concrete plannen op het moment van de eigendomsverkrijging
niet altijd doorslaggevend. Van risicoaanvaarding kan ook
sprake zijn, wanneer men een onroerende zaak in eigendom
verkrijgt, die gelegen is in een gebied waarin
planologische wijzigingen gelet op de structuur van het
gebied rondom de stad niet onwaarschijnlijk zijn. Landelijk
gebied aan de rand van een (middel-)grote stad als
Leeuwarden kan niet gevrijwaard blijven van bebouwing. In
die zin is verlies van uitzicht dan ook niet
onvoorzienbaar
Gelet op de structuur van de omgeving van de gebieden die
Leeuwarden omringen, lag een eventuele stadsuitbreiding
vooral in zuidelijke richting in de rede. Een verdere
uitbreiding van de stad bij Goutum was daarom ook te
verwachten. De verzoekers, die aan de rand van het dorp
Goutum wonen, hadden er rekening mee moeten houden dat een
stadsuitbreiding kon plaatsvinden.
Privacy
Schade in verband met verlies van privacy is niet aan de
orde, want er blijft een betrekkelijk grote afstand bestaan
tussen de bestaande en de nieuwe bebouwing, namelijk circa
27-30 m, terwijl de afstand tussen de perceelgrenzen circa
11 m bedraagt. Schade in verband met verlies van privacy is
slechts aan de orde indien er sprake is van een korte
afstand. Alleen als kan worden gesproken van een zeer
ingrijpende invloed op een naburig perceel kan een
beslissing op een verzoek om planschadevergoeding in
verband met privacyverlies positief uitvallen (zie advies
prof. Lubach blz. 5). Dat is hier niet aan de orde.
