Blad 18
meerwaarde die het gebied Zuiderburen oplevert voor de
waarde van de woningen van verzoekers vanwege de hoog
waardige recreatieve voorzieningen, die in dit gebied
worden gerealiseerd. Deze recreatieve voorzieningen zullen
ook voor de wijk Aldlan goed bereikbaar worden gemaakt. Het
is n.l. de bedoeling dat er in de toekomst een pontje gaat
varen tussen Zuiderburen, (aanlanden ter weerszijden van de
Nauwe Greuns), Frokepölle en Aldlan. Verder zijn er uiter
aard de bruggen over het kanaal.
Wij hebben Dijkstra Makelaars te Leeuwarden verzocht een
taxatierapport te willen opstellen, waarin een antwoord
wordt gegeven op de vraag of, indien er al sprake zou zijn
van waardevermindering, deze geheel of gedeeltelijk wordt
gecompenseerd door de aanleg van recreatiegebieden/-
recreatievoorzieningen, die er voorheen niet waren. In het
algemeen is het immers zo, dat bij het beoordelen van de
schade niet alleen wordt gelet op de nadelen die uit het
bestemmingsplan voortvloeien, maar ook op de eventueel
compenserende voordelen.
Het makelaarskantoor heeft getaxeerd wat de positieve
effecten van het recreatiegebied zijn, dat volgens het
nieuwe bestemmingsplan Hempens-Teerns" kan worden
gerealiseerd. Het bedrag van deze compensatie/voordeels-
toerekening wordt volgens het rapport van Dijkstra
Makelaars van 10 december 2001 geschat op 2.268,90.
Hieruit volgt, dat eventuele door de gemeente uit te keren
planschadevergoedingen in elk geval met een bedrag van
2.268,90 zouden moeten worden verlaagd.
Specifieke situatie van een stadsuitbreiding bij een
(middel)grote stad als Leeuwarden - "normale maatschappe
lijke ontwikkeling".
Ook is het opvallend, dat de rapporten van de SAOZ voor
deze 41 planschadeclaims niet ingaan op de vraag of de door
verzoekers geleden planschade al dan niet aan de gemeente
lijke overheid kan worden toegerekend. Dit aspect maakt
echter uitdrukkelijk deel uit van het systeem van artikel
49 WRO. Dit element van het wetsartikel is belangrijker dan
uit de SAOZ-rapporten blijkt.
Het gaat in dit geval om een gebied bij Leeuwarden waarvan
redelijkerwijs te verwachten was, dat zich hier stadsuit
breiding zou kunnen voordoen. Dit vanwege de "structuur van
de omgeving"Gezien de ligging van het gebied Zuiderburen
aan de rand van een (middelgrote stad, kan de plaats van
deze stadsuitbreiding logisch worden genoemd. Dit temeer,
omdat het voor de stad Leeuwarden voor de hand ligt, dat de
stad zich in zuidelijke richting zal uitbreiden. Gezien de
ruimtelijke omgeving van de stad heeft het noorden en het
westen van de stad in verband met de Vliegbasis weinig
uitbreidingsmogelijkheden. Ook is het oosten van de stad
Blad 19
door het recreatiegebied De Groene Ster en het natuurgebied
de Grote Wielen minder geschikt voor stadsuitbreidingen. De
beste oplossing voor uitbreiding van de stad Leeuwarden is
in zuidelijke richting.
Dit blijkt niet alleen uit het feit dat gekozen is voor een
stadsuitbreiding bij "Hempens-Teerns" (Zuiderburen), maar
ook uit de nieuwste plannen voor de stadsuitbreiding
"Leeuwarden-Zuid", die op dit moment in ontwikkeling zijn.
In het vervolg van dit raadsvoorstel wordt daarom nagegaan
of de verzoekers, vóór de verandering van het planologische
regime, op het moment dat zij eigenaar werden van hun
onroerende zaken, de planologische verandering die de
woningbouw "aan de overzijde" van het kanaal mogelijk
maakte, als een "normale maatschappelijke ontwikkeling"
konden voorzien.
In de SAOZ-rapporten wordt te snel geconcludeerd, dat de
eventuele schade, die verzoekers hebben geleden in verband
met een aantasting van het woongenot vanwege uitzicht-
schade, voor rekening van de gemeente Leeuwarden dient te
komen. Deze conclusie is waarschijnlijk getrokken onder
invloed van de stand van zaken van de jurisprudentie tot nu
toe. In de jurisprudentie speelt het begrip "normale
maatschappelijke ontwikkeling" een zekere rol. Enkele
voorbeelden van uitspraken liggen voor u bij de stukken ter
inzage. Verschillende uitspraken hebben er evenwel aan
bijgedragen, dat het begrip "normale maatschappelijke
ontwikkeling" in de jurisprudentie een ondergeschikte rol
is gaan spelen, en eigenlijk is verdwenen.
Het gebruik van het element "normale maatschappelijke
ontwikkelingen" hangt dus blijkens de jurisprudentie sterk
af van de omstandigheden van het geval. De jurisprudentie
met betrekking tot het begrip "normale maatschappelijke
ontwikkelingen" wordt daarom wel casuïstisch genoemd [zie
J. Struiksma, Het systeem van het ruimtelijke ordenings
recht (Nijmegen 2000), blz. 328.]
Van belang is, om hier vast te stellen, dat de juris
prudentie van de laatste jaren, waarin het begrip "normale
maatschappelijke ontwikkelingen" aan de orde komt, vooral
gaat over uitbreidingen van dorpen en inbreidingsplannen in
(kleinere) steden. De onderhavige planschadeclaims gaan
echter over een uitbreiding bij een (middel)grote stad.
Bij bedoelde uitspraken konden de betreffende gemeenten
geen beroep doen op het begrip "normale maatschappelijke
ontwikkelingen". Deze casussen zijn echter niet vergelijk
baar met een geval als het onderhavige, van een stadsuit
breiding aan de rand van een (middelgrote stad op een
specifieke plaats, zoals hier bij "Hempens-Teerns" te
Leeuwarden
