Blad 24
Verlies van privacy
Behalve verlies van uitzicht kan het realiseren van een
bouwbestemming ook leiden tot het verlies van privacyIn
de literatuur wordt aangenomen dat zo'n situatie zich zal
voordoen indien vanuit een woning, balkon of tuin van een
krachtens een nieuw bestemmingsplan een rechtstreeks en
onbelemmerd uitzicht bestaat in de woning of de tuin (met
buitenverblijfsruimte) van de belanghebbende. Uit de
jurisprudentie blijkt dat hierbij gedacht moet worden aan
afstanden van niet meer dan enkele tientallen meters".
"Alleen als kan worden gesproken van een zeer ingrijpende
invloed van een werk of bouwwerk op een naburig perceel kan
een beslissing op een verzoek om planschadevergoeding wel
eens positief uitvallen"zo luidt de conclusie na
bespreking van de jurisprudentie over planschadevergoeding
ingeval van verlies van privacy in de losbladige uitgave
Ruimtelijk Bestuursrecht7
Conclusies second opinion van prof. Lubach ten aanzien van
de voorliggende schadeclaims
In het licht van het bovenstaande (aldus prof. Lubach)
moeten de voorliggende schadeclaims m.i. meer genuanceerd
worden bezien dan tot nu toe is gebeurd. In de adviezen van
SAOZ wordt over de hele linie een overwegende invloed
toegekend aan de door de nieuwe bebouwing veroorzaakte
veranderingen in het uitzicht. Bovendien is SAOZ van
oordeel dat in die gevallen waarin er nog geen concrete
plannen voorlagen om tot woningbouw over te gaan op het
moment dat betrokkenen hun woning in eigendom verkregener
geen aanleiding was om de vastgestelde schade geheel of
gedeeltelijk voor rekening van de claimanten te laten. Er
was voor verzoekers immers geen aanleiding te veronder
stellen dat ter plekke zich een planologische verslechte
ring zou voordoen. Bepalend is dat er geen sprake is van
r is icoaanvaarding omdat de ontwikkelingen nog niet zouden
zijn te voorzien
In de hierboven ontwikkelde redenering, waarbij de
structuur van het te bebouwen gebied bij de bepaling van de
voorzienbaarheid van planologische veranderingen een rol
speelt, is het ontbreken van concrete plannen op het moment
van de eigendomsverkrijging niet altijd doorslaggevend.
Van risicoaanvaarding kan ook sprake zijn wanneer men een
onroerende zaak in eigendom verkrijgt die gelegen is in een
gebied waarin planologische wijzigingen gelet op de
structuur van het gebied niet onwaarschijnlijk zijn.
7 WRO 49-229
Blad 25
Met betrekking tot de schadeclaims ingevolge het bestem
mingsplan Hempens-Teernszegt prof. Lubach: Landelijk
gebied aan de rand van een middelgrote stad als Leeuwarden
is in beginsel niet gevrijwaard van bebouwing en in die zin
is verlies van uitzicht ook niet onvoorzienbaarDaarbij
spelen een aantal overwegingen een rol. Gelet op de
structuur van de landelijke gebiedendie Leeuwarden
omringenligt een eventuele stadsuitbreiding in zuidelijke
richting in de rede. De mogelijkheid van woningbouw aan de
noord- en de westkant wordt beperkt door de vliegbasisDe
oostkant grenst aan recreatie- en natuurgebieden (het
recreatiegebied Groene Ster en de Grote Wielen)Het ten
zuiden van Leeuwarden gelegen agrarische gebied kent geen
bij zonder beschermingsregiem en is met de al bestaande
infrastructuur (met name de toegangsweg naar de N 31) goed
ontslotenOnder deze omstandigheden leidt de hierboven
bepleite redenering tot een afwijzing van de schade
claims op grond van verlies aan uitzichtIk merk overigens
nog op dat ook bij de huidige bebouwingsplannen er nog een
betrekkelijk grote afstand blijft bestaan tussen de
bestaande en de nieuwe bebouwing, zodat schade op grond van
verlies van privacy niet snel zal worden aangenomen. Deze
privacy was immers al beperkt door het openbaar pad langs
het Van Harinxmakanaal
Bovendien dient m.i. te worden bedacht dat als er al sprake
zou zijn van waardevermindering deze geheel of gedeeltelijk
wordt gecompenseerd door de aanleg van recreatiegebieden
die er voorheen niet waren. Het gebied was betrekkelijk
ontoegankelijk
Er is naast de redenering, aldus prof. Lubach, die uitgaat
van ris icoaanvaarding nog een andere redenering mogelijk,
die leidt tot een beperkte toekenningdan wel afwijzing
van de schadeclaim. Wanneer gelet op de structuur van het
gebied een toekomstige bebouwingook los van concrete
plannen, in de rede ligt, brengt dat met zich dat een
redelijk handelende koper daarmee rekening zal houden. Dat
zou dan met zich meebrengen dat deze voor een dergelijke
onroerende zaak ook niet (veel) extra zou willen betalen.
M.a.w. de extra waarde, die toegerekend kan worden aan het
wellicht op het moment van eigendomsverkrijging nog
bestaande vrije uitzicht is dan beperkt dan wel niet
aanwezig en de door verlies van het vrije uitzicht veroor
zaakte waardevermindering navenant gering dan wel niet
bestaand.
