Blad 26
Voor de goede merken wij nog op, dat het advies van prof.
Lubach weliswaar van eerdere datum is van de adviezen van
de SAOZ, maar dat dit verband houdt met het feit dat het
advies van prof. Lubach primair is ingewonnen ten behoeve
van de claims van drie bewoners van de wijk Aldlan en de
claims van de 41 bewoners van deze wijk hiermee zonder meer
vergelijkbaar zijn.
Standpunt van het college
Nu hierboven de feitelijke situatie van de woningen van de
aanvragers van de planschadeclaims zijn weergegeven, de
rapporten van de SAOZ zijn samengevat en beoordeeld, en de
second opinion van prof. Lubach is besproken, kunnen
conclusies worden getrokken. In de eerste plaats gebeurt
dit met betrekking tot dat deel van de schadeclaims dat
verband houdt met verlies aan privacy en geluidshinder.
Daarna wordt het aspect compensatie/voordeelstoerekening
beoordeeld. Tot slot volgt onze conclusie met betrekking
tot dat deel van de schadeclaims dat betrekking heeft op
uitzichtschade
Geen schadevergoeding in verband met verlies aan privacy en
geluidshinder
In de verzoeken om planschadevergoeding van de verzoekers
wordt gesteld, dat er schade is geleden in verband met
privacyverlies
Schade in verband met verlies aan privacy komt echter
slechts voor vergoeding in aanmerking, indien er sprake is
van een korte afstand van enkele tientallen meters. Dat is
hier niet het geval. Er blijft een grote afstand bestaan
tussen de bestaande en de nieuwe bebouwing (circa 95 m -
170 m)dit vooral door de aanwezigheid van het brede Van
Harinxmakanaal
Bovendien was de privacy van de betreffende bewoners toch
al beperkt door het openbare pad dat zich langs het Van
Harinxmakanaal direct achter de huizen van de verzoekers
bevindt
Volgens de second opinion van prof. Lubach kan alleen
sprake zijn van privacyverlies, indien kan worden gesproken
van een zeer ingrijpende invloed op een naburig perceel.
Dat is hier niet het geval.
De SAOZ adviseert dat schade in verband met privacyverlies
bij de onderhavige claims niet aan de orde is en dus niet
ten laste van de gemeente kan komen. Wij nemen dit deel van
het advies over, en concluderen, dat er geen schadevergoe
ding vanwege verlies aan privacy en vanwege geluidsoverlast
kan worden toegekend.
Blad 27
Compensatie/Voordeelstoerekening
Er wordt in de SAOZ-adviezen voorbijgegaan aan de positieve
effecten van het bestemmingsplan Hempens-Teerns"door de
aanleg van een groot recreatiegebied aan de noordoostelijke
en oostelijke zijde van het gebied Zuiderburen. Zoals
hiervoor reeds is aangegeven, hebben wij een makelaars
kantoor verzocht te taxeren wat de positieve effecten van
het recreatiegebied zijn, dat volgens het nieuwe bestem
mingsplan kan worden gerealiseerd.
Volgens het rapport van het makelaarskantoor zou door de
positieve effecten van het recreatiegebied, dat bereikbaar
is vanuit de wijk Aldlan, eventuele te betalen schadever
goedingen verminderd moeten worden met 2.268,90. Dit is
dus een vorm van (gedeeltelijke) compensatie of voordeels-
toerekening
Dit advies overnemend concluderen wijdat zo er al
planschadevergoedingen betaald zouden moeten worden, deze
met dat bedrag zullen moeten worden verminderd.
De geclaimde schade in verband met verlies aan uitzicht kan
niet aan de gemeente worden toegerekend
Het belangrijkste deel van de ingediende claims betreft
schade in verband met verlies aan vrij uitzicht.
Mede op grond van de second opinion van prof. Lubach
stellen wij u voor af te wijken van de SAOZ-adviezen. De
SAOZ-adviezen houden ten onrechte geen rekening met het
specifieke geval van een stadsuitbreiding op deze plaats in
de nabijheid van een (middel-)grote stad als Leeuwarden.
Wij komen tot een andere conclusie dan de SAOZ-rapporten en
menen dat de vermeende schade niet aan de gemeente kan
worden toegerekend.
Met name het element "redelijkerwijs" uit de tekst van het
artikel 4 9 WRO is van belang voor de beoordeling van de
onderhavige schadeclaimsIn de SAOZ-rapporten wordt aan
dit element en de daaruit voortvloeiende begrippen "normale
maatschappelijke ontwikkeling" en het daarmee verband
houdende "normaal maatschappelijk risico" nauwelijks
aandacht geschonken. Deze begrippen zijn bij de beoordeling
van deze claims echter wel van belang.
De planologische wijzigingen op het moment van de aankoop
van de woningen van verzoekers waren voorzienbaar in
verband met de "normale maatschappelijke ontwikkeling" in
de vorm van de stadsuitbreiding Zuiderburen aan deze kant
van de stad. Verzoekers hadden kunnen bevroeden dat op deze
plaats in de omgeving van de stad het voor de hand lag dat
er na verloop van tijd een stadsuitbreiding zou plaats
vinden
