Blad 10
Hierdoor zijn de woningen verder van het kanaal af gebouwd
dan vanuit het gezichtspunt van een goede ruimtelijke
ordening gezien sec nodig was.
In verband met deze factoren zijn er grote afstanden in
acht genomen bij de woningbouw aan de overkant van het
kanaal ten opzichte van de woningen in de wijk Aldlan. De
SAOZ-adviezen houden ons inziens hiermee onvoldoende
rekening
Compensatie/voordeelstoerekening
Ook moet naar onze mening de vraag aan de orde komen of de
geleden schade wel zo groot is als door de verzoekers wordt
gesteld. Naar onze mening is bij de beoordeling van deze
planschadeclaims onvoldoende rekening gehouden met een
(gedeeltelijke) compensatie/voordeelstoerekening door de
meerwaarde die het gebied Zuiderburen oplevert voor de
waarde van de woningen van verzoekers vanwege de hoog
waardige recreatieve voorzieningen, die in dit gebied
worden gerealiseerd. Deze recreatieve voorzieningen zullen
ook voor de wijk Aldlan goed bereikbaar worden gemaakt. Het
is nl. de bedoeling dat er in de toekomst een pontje gaat
varen tussen Zuiderburen, (aanlanden ter weerszijden van de
Nauwe Greuns)Frokepölle en Aldlan. Verder zijn er uiter
aard de bruggen over het kanaal
Wij hebben Dijkstra Makelaars te Leeuwarden verzocht een
taxatierapport te willen opstellen, waarin een antwoord
wordt gegeven op de vraag of, indien er al sprake zou zijn
van waardevermindering deze geheel of gedeeltelijk wordt
gecompenseerd door de aanleg van recreatiegebieden/-
recreatievoorzieningen, die er voorheen niet waren. In het
algemeen is het immers zo, dat bij het beoordelen van de
schade niet alleen wordt gelet op de nadelen die uit het
bestemmingsplan voortvloeien, maar ook op de eventueel
compenserende voordelen.
Het makelaarskantoor heeft getaxeerd wat de positieve
effecten van het recreatiegebied zijn, dat volgens het
nieuwe bestemmingsplan "Hempens-Teerns" kan worden
gerealiseerd, zijn. Het bedrag van deze compensatie/-
voordeelstoerekening wordt volgens het rapport van het
Dijkstra Makelaars van 10 december 2001 geschat op
2.268,90. Hieruit volgt, dat eventuele door de gemeente
uit te keren planschadevergoedingen in elk geval met een
bedrag van 2.268,90 zouden moeten worden verlaagd.
Blad 11
Specifieke situatie van een stadsuitbreiding bij een
(middel)grote stad als Leeuwarden -"normale maatschappe
lijke ontwikkeling".
Ook is het opvallend, dat de rapporten van de SAOZ voor
deze drie planschadeclaims niet ingaan op de vraag of de
door verzoekers geleden planschade al dan niet aan de
gemeentelijke overheid kan worden toegerekend. Dit aspect
maakt echter uitdrukkelijk deel uit van het systeem van
artikel 49 WRO. Dit element van het wetsartikel is
belangrijker dan uit de SAOZ-rapporten blijkt.
Het gaat in dit geval om een gebied bij Leeuwarden waarvan
redelijkerwijs te verwachten was, dat zich hier stadsuit
breiding zou kunnen voordoen. Dit vanwege de "structuur van
de omgeving"Gezien de ligging van het gebied Zuiderburen
aan de rand van een (middelgrote stad, kan de plaats van
deze stadsuitbreiding logisch worden genoemd. Dit temeer,
omdat het voor de stad Leeuwarden voor de hand ligt, dat de
stad zich in zuidelijke richting zal uitbreiden. Gezien de
ruimtelijke omgeving van de stad heeft het noorden en het
westen van de stad in verband met de Vliegbasis weinig
uitbreidingsmogelijkheden. Ook is het oosten van de stad
door het recreatiegebied De Groene Ster en het natuurgebied
de Grote Wielen minder geschikt voor stadsuitbreidingen. De
beste oplossing voor uitbreiding van de stad Leeuwarden is
in zuidelijke richting.
Dit blijkt niet alleen uit het feit dat gekozen is voor een
stadsuitbreiding bij Hempens-Teerns (Zuiderburen), maar ook
uit de nieuwste plannen voor de stadsuitbreiding
"Leeuwarden-Zuid", die op dit moment in ontwikkeling zijn.
In het vervolg van dit raadsvoorstel wordt daarom nagegaan
of de drie verzoekers, vóór de verandering van het planolo
gische regime, op het moment dat zij eigenaar werden van
hun onroerende zaken, de planologische verandering die de
woningbouw "aan de overzijde" van het kanaal mogelijk
maakte, als een "normale maatschappelijke ontwikkeling"
konden voorzien.
In de SAOZ-rapporten wordt te snel geconcludeerd, dat de
eventuele schade, die verzoekers hebben geleden in verband
met een aantasting van het woongenot vanwege uitzicht-
schade, voor rekening van de gemeente Leeuwarden dient te
komen. Deze conclusie is waarschijnlijk getrokken onder
invloed van de stand van zaken van de jurisprudentie tot nu
toe. In de jurisprudentie speelt het begrip "normale
maatschappelijke ontwikkeling" een zekere rol. Enkele
voorbeelden van uitspraken liggen voor u bij de stukken ter
inzage. Verschillende uitspra.-cen hebben er evenwel aan
bijgedragen, dat het begrip "normale maatschappelijke
ontwikkeling" in de jurisprudentie een ondergeschikte rol
is gaan spelen, en eigenlijk is verdwenen.