Blad 16 b In een ander geval ligt de woning waar het om gaat aan de rand van een in eigendom van een Provinciaal Landschap" zijnd gebied met een hoge landschappelijke waarde. Het zal duidelijk zijn dat een verlies aan uitzicht door de hier veeleer niet te voorziene bebouwing tot een veel hoger waardeverlies leidt en een hogere schadevergoeding in de rede ligt dan in het onder a. besproken geval. Vorenstaande redenering heeft het voordeeldat hij recht doet aan de verschillen in concreto en m.i. ook beter recht doet aan de bedoeling van de wetgever. Verlies van vrij uitzicht wordt niet per definitie als relevante schade- oorzaak afgewezenmaar leidt alleen tot een schadever goeding in gevallen waarin met dat verlies redelijkerwijze geen rekening behoefde te worden gehouden. Verlies van privacy Behalve verlies van uitzicht kan het realiseren van een bouwbestemming ook leiden tot het verlies van privacyIn de literatuur wordt aangenomen dat zo'n situatie zich zal voordoen indien vanuit een woning, balkon of tuin van een krachtens een nieuw bestemmingsplan een rechtstreeks en onbelemmerd uitzicht bestaat in de woning of de tuin (met buitenverblijfsruimte) van de belanghebbende. Uit de jurisprudentie blijkt dat hierbij gedacht moet worden "aan afstanden van niet meer dan enkele tientallen meters". "Alleen als kan worden gesproken van een zeer ingrijpende invloed van een werk of bouwwerk op een naburig perceel kan een beslissing op een verzoek om planschadevergoeding wel eens positief uitvallen"zo luidt de conclusie na bespreking van de jurisprudentie over planschadevergoeding ingeval van ver 1ies van privacy in de losbladige uitgave Ruimtelijk Bestuursrecht'. Conclusies second opinion van profLuh>ach ten aanzien van de voorliggende schadeclaims In het licht van het bovenstaande (aldus prof. Lubach) moeten de voorliggende schadeclaims m.i. meer genuanceerd worden bezien dan tot nu toe is gebeurd. In de adviezen van SAOZ wordt over de hele linie een overwegende invloed toegekend aan de door de nieuwe bebouwing veroorzaakte veranderingen in het uitzicht. Bovendien is SAOZ van oordeel dat in die gevallen waarin er nog geen concrete plannen voorlagen om tot woningbouw over te gaan op het moment dat betrokkenen hun woning in eigendom verkregener geen aanleiding was om de vastgestelde schade geheel of gedeeltelijk voor rekening van de claimanten te laten. Er was voor verzoekers immers geen aanleiding te veronder stellen dat ter plekke zich een planologische verslechte Blad 17 ring zou voordoen. Bepalend is dat er geen sprake is van risicoaanvaarding omdat de ontwikkelingen nog niet zouden zijn te voorzien In de hierboven ontwikkelde redeneringwaarbij de structuur van het te bebouwen gebied bij de bepaling van de voorzienbaarheid van planologische veranderingen een rol speelt, is het ontbreken van concrete plannen op het moment van de eigendomsverkrijging niet altijd doorslaggevend. Van risicoaanvaarding kan ook sprake zijn wanneer men een onroerende zaak in eigendom verkrijgt die gelegen is in een gebied waarin planologische wijzigingen gelet op de structuur van het gebied niet onwaarschijnlijk zijn. Met betrekking tot de schadeclaims ingevolge het bestem mingsplan Hempens-Teernszegt prof. Lubach: Landelijk gebied aan de rand van een middelgrote stad als Leeuwarden is in beginsel niet gevrijwaard van bebouwing en in die zin is verlies van uitzicht ook niet onvoorzienbaarDaarbij spelen een aantal overwegingen een rol. Gelet op de structuur van de landelijke gebieden, die Leeuwarden omringen, ligt een eventuele stadsuitbreiding in zuidelij ke richting in de rede. De mogelijkheid van woningbouw aan de noord- en de westkant wordt beperkt door de vliegbasisDe oostkant grenst aan recreatie- en natuurgebieden (het recreatiegebied Groene Ster en de Grote Wielen)Het ten zuiden van Leeuwarden gelegen agrarische gebied kent geen bijzonder beschermingsregiem en is met de al bestaande infrastructuur (met name de toegangsweg naar de N 31) goed ontslotenOnder deze omstandigheden leidt de hierboven bepleite redenering tot een af wij zing van de schade claims op grond van verlies aan uitzichtIk merk overigens nog op dat ook bij de huidige bebouwingsplannen er nog een betrekkei ij k grote afstand blijft bestaan tussen de bestaande en de nieuwe bebouwingzodat schade op grond van verlies van privacy niet snel zal worden aangenomen. Deze privacy was immers al beperkt door het openbaar pad langs het Van Harinxmakanaal Bovendien dient m.i. te worden bedacht dat als er al sprake zou zijn van waardevermindering deze geheel of gedeeltelijk wordt gecompenseerd door de aanleg van recreatiegebieden, die er voorheen niet waren. Het gebied was betrekkelijk ontoegankelijk Er is naast de redenering, aldus prof. Lubach, die uitgaat van risicoaanvaarding nog een andere redenering mogelijk, die leidt tot een beperkte toekenning ,dan wel afwijzing van de schadeclaim. Wanneer gelet op de structuur van het gebied een toekomstige bebouwing, ook los van concrete plannen, in de rede ligt, brengt dat met zich dat een redelijk handelende koper daarmee rekening zal houden. Dat zou dan met zich meebrengen dat deze voor een dergelijke onroerende zaak ook niet (veel) extra zou willen betalen.

Historisch Centrum Leeuwarden

Raadsverslagen van de gemeente Leeuwarden, 1865-2007 (Bijlagen) | 2002 | | pagina 436