Blad 10
Stedenbouwkundige argumentatie
Inrichting Oldehoofsterkerkhof
Bij zowel variant 1 als variant 3 is er sprake van een
parkeergarage zonder leeflaag. Dit heeft als gevolg dat de
inrichting van het plein alleen uitgevoerd kan worden in
verharding. Met andere woorden; de inrichting van het plein
ligt vast. Bij variant 2 wordt een leeflaag toegepast,
hierdoor blijven de mogelijkheden voor de inrichting van
het Oldehoofsterkerkhof vrij, zowel nu als in de toekomst.
Financiële afweging
Gelet op de relatie met het fonds Reserve Parkeren
(onrendabele top) en de verwachte exploitatieresultaten (CV
Parkeren Leeuwarden) zijn alle beschreven varianten
kostbaar. Het is echter verklaarbaar dat deze parkeergarage J
zeer kostbaar is. Hierbij moet worden gedacht aan de
locatie in de binnenstad, de kwaliteit van het ontwerp, het
feit dat het een ondergronds garage betreft en dergelijke.
De realisatiekosten van de diverse varianten staan in
onderstaande tabel weergegeven.
Nr.
Variant
Investeringskosten excl
BTW (in Miljoen Euro)
Investeringskosten (in
per parkeerplaats)
1
2 lagen zonder leeflaag (374 pp)
6 17.417.994
46.572,-
2A
2 lagen met leeflaag (464 pp)
18.528.578
39.016,-
2B
2 lagen met leeflaag (525 pp)
6 20.091.409
38.269,-
3
3 lagen zonder leeflaag, met
groenzone (52 5 pp)
21.232.176
40.442,-
- op basis van prijspeil 2004 -
Exploitatie
De exploitatie van de parkeergarage Oldehoofsterkerkhof
wordt bepaald door de te verwachten opbrengsten en de
investeringskosten. De investeringskosten zijn ingeschat
door een gespecialiseerd bureau en zijn relatief hoog
vanwege bovengenoemde redenen.
Van wezenlijk belang voor de voor de inschatting van de
exploitatieresultaten zijn de gehanteerde uitgangswaarden
voor de parameters, zoals tarieven, bezettingsgraden,
openingstijden, etc. Deze parameters kunnen deels door de
Gemeente Leeuwarden worden bepaald. Daarnaast zijn er
parameters die (mede) door externe factoren worden
beïnvloed en waarvan t.b.v. de exploitatieopzet een
inschatting moet worden gemaakt. Na realisatie van de
parkeergarage zullen deze parameters constant moeten worden
gevolgd om te kunnen beoordelen of de inschatting juist is
geweest. De parameters die zijn gehanteerd bij de
doorrekening van de toekomstige exploitatie zijn gebaseerd
op de ervaringsgegevens van andere parkeergarages binnen
Leeuwarden, waarbij vooral parkeergarage Zaailand model
heeft gestaan, en landelijke kengetallen. Er is gekozen
voor een reële inschatting van de parameters, niet (te)
uitbundig en niet (te) voorzichtig.
Blad 11
De exploitatieopzet is gebaseerd op een inbrengwaarde ad.
30.000 en een totale investering ad. 20,1 miljoen.
De exploitatieopzet levert, op basis van bovengenoemde
gegevens en parameters, het volgende resultaat op:
In het jaar 2021 (14 jaar na stichting) levert de
exploitatie een neutraal resultaat (d.w.z. geen winst en
geen verlies)Hierna wordt elk jaar een winst gemaakt.
In het jaar 2034 (27 jaar na stichting) heeft de
parkeergarage zoveel winst gemaakt dat de aanloopverliezen
uit de eerste 14 jaar worden goed gemaakt.
Deze exploitatie is gebaseerd op een inbrengwaarde ad.
15,8 min (525 30.000). Het restant van de investering
wordt als onrendabele top ten laste van de Reserve Parkeren
gebracht. Deze reserve daalt niet onder de kritische grens
ad. 2,0 min. Overigens kunnen hierdoor aanvullende
wensen, afgezien van een extra laag op de Klanderij en
dubbelgebruik Aegongarage, niet ten laste van de Reserve
Parkeren worden gebracht
Vergelijking met eerdere plannen
Ten opzichte van eerdere plannen zijn er diverse
uitgangspunten gewijzigd. Er is sprake van voortschrijdend
inzicht, er zijn afwijkende afspraken met de CV
Parkeergarages gemaakt, de in- en uitritconstructie is
gewijzigd, het aantal parkeerplaatsen is veranderd, etc.
Hierdoor is een vergelijking met andere plannen zeer
lastig. Wel kan worden vastgesteld dat het, in deze nota
voorgestelde, alternatief binnen de afschrijvingsperiode
een positief resultaat oplevert en derhalve een positieve
contante waarde kent. Echter de termijn waarop de
parkeergarage een positief rendement kent en de forse
onrendabele top die moet worden afgeboekt zijn negatieve
elementen in de exploitatieopzet. Hierin verschilt dit plan
niet van eerder voorgestelde alternatieven. Overigens geen
ander ontwerp dat aan de eisen voldoet zal in financieel
opzicht wezenlijk gunstiger zijn.
Conclusie
Op basis van de bovenstaande argumentatie kan het volgende
geconcludeerd worden:
Variant 1
Omdat de hoogteligging t.o.v. de Groeneweg noodzaakt tot
het binnenkomen op -2 heeft variant 1 een onlogische
interne routing. Bovendien voldoet de variant niet aan de
harde randvoorwaarde dat de garage ruimte moet bieden aan
ca. 500 parkeerplaatsen.
