Paragraaf 1 Kamerverhuurpand
Begripsbepalingen kamcrverhuurpand
Kamerverhuurpanden komen in vele soorten en maten voor. Daarom worden aan kamerverhuurpanden waarin
meer dan 10 alleenstaanden in gehuisvest kunnen worden extra eisen gesteld. Deze moet worden voorzien van
een ontruimingsinstallatie en een beheersplan. Een pand wordt aangemerkt als kamerverhuurpand wanneer deze
wordt bewoond, of bewoond gaat worden, door drie of meer alleenstaanden. Ongeacht de grote hebben
kamerverhuurpanden de volgende kenmerken:
1De aard van het verblijf;
Er wordt permanent gewoond. Als gevolg van de permanente bewoning staan de bewoners meestal ingeschreven
in het Bevolkingsregister op het adres van het kamerverhuurpand, of behoren zij daar te worden ingeschreven.
Maatgevend is dit echter niet.
2. De aard van de inrichting en gebruik;
Elke bewoner heeft de beschikking over een privé-domein van één of meerdere ruimten. Daarbij maakt elke
bewoner meestal gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen zoals, toilet-/badruimte, keuken e.d.
3De aard van de bewoning;
De bewoners leven niet in gezinsverband. Voor elke bewoner of groep van bewoners is sprake van een apart
huurcontract, een onderhuur-situatie of een ander civielrechtelijke overeenkomst dan wel onderlinge verhouding
op grond waarvan de bewoner het exclusieve gebruiksrecht van één of meerdere ruimten heeft.
Een kamer bestaat uit één of meerdere ruimten die het privé-domein zijn van één bewoner. De kamer is daardoor
vergelijkbaar met een kleine woning. Bij het beoordelen van wat het privé-domein van een bewoner is, is met
name de aard van het gebruik en de inrichting van de ruimten maatgevend. Meestal is sprake van een zit-
slaapsituatie en zullen de ruimten afsluitbaar zijn.
Paragraaf 2 Artikelsgewijze toelichting Huisvestingsverordening
In deze toelichting wordt niet ieder artikel uitvoerig besproken. De belangrijkste veranderingen ten opzichte van
de voorheen vigerende Huisvestingsverordening staan hier aangegeven.
Artikel 1.1. Begripsbepalingen
Onder f. en h. worden zelfstandige en onzelfstandige woonruimte gedefinieerd. Deze definities zijn opgenomen
om een grens te kunnen trekken tussen onzelfstandige woonruimte (die wel onder de werking van de
verordening valt) en voor inwoning bestemde woonruimte (die niet onder de verordening valt.) Dit heeft tot
gevolg dat woningen die in hun geheel kamergewijs worden verhuurd onder de vergunningplicht vallen.
Onder i. wordt de term gemeenschappelijke voorzieningen gedefinieerd. Gemeenschappelijke voorzieningen zijn
bedoeld voor gemeenschappelijk gebruik door de bewoners van het kamerverhuurpand.
Artikel 2.1.1 Werkingsgebied
Op het hele grondgebied van de Gemeente Leeuwarden is voor gebouwen, waarin gewoond wordt, een
splitsingsvergunning voorgeschreven. Gedachte hierachter is dat de praktijk hier voldoende zal filteren; er zullen
geen splitsingsvergunningen worden gevraagd voor gebouwen, die zich daar niet toe lenen.
Geen splitsingsvergunning is vereist voor het splitsen van andere gebouwen. Niet-woongebouwen zullen immers
naast juridische splitsing ook fysieke ingrepen behoeven voordat ze voor bewoning geschikt zijn. Zowel de
12
functiewijziging als de verbouwing wordt dan getoetst aan o.a. planologische aanvaardbaarheid. Deze toetsing
maakt dan al een regulering van gebruik door de gemeente mogelijk.
Artikel 2.1.2 Vergunningsvereiste (splitsing)
Het eerste lid maakt duidelijk dat "splitsing" vooral een juridische ingreep is. Zo kan bijvoorbeeld het
eigendomsrecht van een verhuurder op een appartementsgebouw worden gesplitst in appartementsrechten.
Gevolg is dat iedere "flat" juridisch gesproken voorwerp van een appartementsrecht wordt en daardoor
zelfstandig verhandelbaar. Op het moment van splitsing gebeurt er fysiek helemaal niets; de oorspronkelijke
eigenaar wordt nu rechthebbende op een verzameling appartementsrechten.
In het tweede lid wordt een andere constructie, die wordt gebruikt voor het juridisch splitsen, vergunningplichtig
gemaakt. Om een voorbeeld te geven. Dezelfde eigenaar draagt zijn gebouw over aan een coöperatieve
vereniging, die statutair evenveel leden kent als er "flats" zijn. Het lidmaatschap impliceert dan dat het lid de
exclusieve bevoegdheid heeft om een flat te bewonen. Overdracht van het lidmaatschap impliceert dan
overdracht van dat woonrecht aan het nieuwe lid.
Artikel 2.1.4 Gronden tot weigering van een splitsingsvergunning
In dit artikel wordt aangegeven op welke gronden een vergunning kan worden geweigerd. In de eerste plaats
zullen burgemeester en wethouders afwegen of het wenselijk is door splitsing de mogelijkheid te scheppen dat
woningen aan de huurvoorraad worden onttrokken. Splitsing maakt de verhandeling van losse appartementen
mogelijk; daarmee is dan tevens de mogelijkheid gecreëerd om huurwoningen om te zetten in koopwoningen.
Uiteraard dienen burgemeester en wethouders daarbij na te gaan of de ligging van het te splitsen complex en
eventuele schaarste van huurwoningen daarin reden tot weigering van de vergunning kunnen zijn. Om voldoende
"goedkope" huurwoningen te behouden voor de huurmarkt kunnen aanvragen waarbij de huurprijs lager ligt dan
de bedragen genoemd in artikel 13, eerste lid, onder a van de Huursubsidiewet worden geweigerd.
Een andere belangrijke weigeringsgrond ligt in de staat van onderhoud van het te splitsen gebouw. Een gebouw
mag slechts worden gesplitst als het op moment van aanvraag van de vergunning bouwkundig en uit
onderhoudsoogpunt aan redelijkerwijs te stellen eisen voldoet. Dit is opgenomen om uitponding tegen te gaan.
Zodat gebouwen aan het eind van hun exploitatie-periode niet zonder groot onderhoud worden verkocht en
nieuwe verenigingen van eigenaren voor grote kosten komen te staan.
Artikel 2.2.2 Vergunningsvereiste (omzetting)
In dit artikel wordt bepaald dat zelfstandige woonruimten niet mogen worden omgezet in onzelfstandige
woonruimten zonder vergunning van burgemeester en wethouders. Een zelfstandige woonruimte is een volledige
woonvoorziening terwijl bij een onzelfstandige woonruimte er gemeenschappelijk gebruik van
basisvoorzieningen als toilet etc. bestaat. Kenmerkend voor een onzelfstandige woonruimte is dat het niet over
een eigen toegang beschikt.
Artikel 2.2.4 Gronden tot weigering van een omzettingsvergunning
In dit artikel wordt aangegeven op welke gronden een vergunning kan worden geweigerd. Net als bij splitsing
dienen burgemeester en wethouders het belang dat de aanvrager heeft af te wegen tegen het behoud van de
woonruimte voorraad. Daarnaast weigeren burgemeester en wethouders een omzettingsvergunning wanneer de
concentratie van kamerverhuurpanden in een straat boven de 10% komt of wanneer de aanvraag betrekking heeft
op een pand dat gelegen is naast een geregistreerd kamerverhuurpand. Deze weigeringsgronden zijn opgenomen
om een ontoelaatbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu tegen te gaan. Daarnaast zijn een aantal
wijken uitgesloten van uitbreiding zie lid 2 onder c van de verordening. In deze wijken is al een groot aantal
kamerverhuurpanden vertegenwoordigd en /of valt deze wijk in een gemeentelijk project stedelijke vernieuwing.
De gebieden waar een omzettingsvergunning wordt geweigerd staan aangegeven op de bij de verordening
behorende kaarten.
13
