Risico analyse
In dit stuk wordt kort ingegaan op de mogelijke risico's welke zich in dit exploitatiegebied kunnen
voordoen. Aan het ontwikkelen van een plangebied zijn per definitie risico's verbonden. Hierbij kan
gedacht worden aan conjuncturele- en monetaire ontwikkelingen welke gevolgen hebben voor de te
hanteren rentepercentages en de faseringsparameters. Daarnaast kunnen ontwikkelingen op juridisch
en beleidsmatig gebied een rol spelen.
Voor deze grondexploitatie Hofsingel zijn beperkte variaties aangebracht in onder andere de rente, de
kosten en opbrengstenstijging, de opbrengsten en de fasering van de opbrengsten. De bedragen dienen
te worden geïnterpreteerd als bandbreedten, waarbinnen het saldo zich zou kunnen bewegen. In
onderstaande tabel zijn de gevolgen van variaties in de rente weergegeven
gevolgen van het varieren in de rente
Variatie
Rente
CW-huidig
CW-variant
Verschil
-0,5%
5,0%
1.411.435-
1.418.729-
7.294
0,5%
6,0%
1.411.435-
1.404.245-
€7.190-
De effecten van schommelingen in de rente zijn klein. Dit komt doordat de looptijd van het plan kort
is waardoor rente weinig invloed heeft op resultaat. Tevens geeft dit aan dat er een gunstige fasering
is. Dit komt doordat er nog twee verkopen in 2003 gepland staan (opbrengsten) terwijl er naar
verhouding weinig kosten gemaakt worden. Hierdoor verlaagt de boekwaarde in 2003 wat een gunstig
effect betekent voor de rentekosten. Een kantekening welke hierbij geplaatst moet worden is dat de
looptijd wel eens verlengd zou moeten worden gezien de trage ontwikkelingen in Arendstuin en
Oostersingel.
De gevolgen van variatie in de kosten en opbrengstenstijging zijn in onderstaande tabel weergegeven.
gevolgen van het varieren in de kosten en opbrengstenstijging
Variatie
Kst/Opbr
stijging
CW-huidig
CW-varïant
Verschil
-0,5%
2,5%
1.411.435-
1.397.710-
13.725-
0,5%
3,5%
1.411.435-
1.425.232-
13.797
Bij een daling van een lA% van het kosten en opbrengstenstijgingspercentage geeft dit een voordelig
resultaat van ca. €13.700,- op startwaarde per 1 januari 2003. Omgekeerd geeft een stijging van een
Vi% van het kosten en opbrengsten stijgingspercentage een nadelig resultaat van ca. €13.800 op
startwaarde per 1 januari 2003. De effecten van schommelingen in de kosten- en opbrengstenstijging
zijn dus zeer beperkt. Ook dit heeft uiteraard te maken met de resterende korte looptijd (3 jaar).
Ten aanzien van de verkopen kan het volgende gezegd worden. Het merendeel van de verkopen is
gerealiseerd of zijn afspraken overgemaakt. Denk hierbij aan Wissesdwinger (gerealiseerd door
Heijmans), Arendstuin (overeenstemming met Heijmans), Amelandsdwinger (gerealiseerd door
Heijmans) en Oosterpark (overeenstemming met BWL). Alleen het deelgebied Oostersingel is nog
onzeker. Dit betreft een geraamde opbrengst van ca. €1,09 miljoen oftewel ca. 21% van de totale
grondverkopen. Dit betreft dure stadswoningen met een hoog risicoprofiel (marktvraag onzeker). Bij
een afwijking naar beneden van ca. 10% op de verkoopprijs betekent dit een toename van het
negatieve resultaat van ca. €100.000.
Tevens speelt in dit zelfde deelgebied nog een moeizame verwerving van een supermarkt. Hiervoor is
een bedrag van ca. €1,0 miljoen (incl. bijkomende kosten) geraamd. De eigenaar wil echter een veel
hoger bedrag (ca. €1,2 miljoen) hebben. Daaroverheen komen dan nog de verplaatsingskosten van de
supermarkt. Momenteel is de huurder van de supermarkt Poiesz) bezig een eigen plan te
ontwikkeling waarbij de supermarkt gehandhaafd blijft en daarnaast ruimte komt voor een aantal
appartementen. Deze verwerving blijft een aanzienlijk risico.
Conclusie is dat het effect van conjuncturele schommelingen, waardoor parameters zoals rente en
inflatie gaan veranderen, op de grondexploitatie nauwelijks invloed hebben. Alleen voor het
deelgebied Oostersingel bestaat nog enig risico ten aanzien van zowel de verwervingen als ten aanzien
van de opbrengsten. Dit deelgebied is dan ook het minst concreet en zijn nog geen harde afspraken
gemaakt.
