Blad 10
Een deel van de 'software' van het plan is wel degelijk
invloedsafhankelijk, bijvoorbeeld de woningmarktontwikke
ling. Het is dan ook van belang om marktveranderingen bij
tijds te signaleren: dit betekent een systeem van monito
ring om daarmee de marktontwikkelingen te kunnen volgen.
Voor de status van het Masterplan, als onderdeel van de
SOK, betekent dit dat deze qua inhoud veranderbaar zal moe
ten zijn. Het betreft een plan met een indicatief karakter,
met de mogelijkheid dat uitwerkingen van het plan op onder
delen kunnen afwijken. Deze veranderingen hebben wel een
bandbreedte en kunnen bovendien niet eenzijdig door een
partij worden doorgevoerd.
Uitwerking
Op basis van het concept-Masterplan wordt momenteel gewerkt
aan het stedenbouwkundig ontwerp van de zogenoemde eerste
woonvlek, buurtschap "Techum" e.o. In dit buurtschap zullen
in totaal ca. 25 0 woningen worden gebouwd. De start van de
bouw is voorzien in uiterlijk 2005. Een bestemmingsplan
Techum e.o. komt binnenkort in voorbereiding. Na de zomer
van 2003 zal de artikel 19 procedure voor de woningbouw
worden gestart. Daarnaast lopen reeds artikel 19 procedures
voor enerzijds de ophoging ten behoeve van de eerste woon
vlek en anderzijds de ontsluiting/aansluiting van Techum.
In procedure is het globale bestemmingsplan voor fase A,
gebaseerd op het Ontwikkelingsplan.
Op basis van het MER zal bij besluitvorming over ruimtelij -
ke plannen aangeven worden op welke termijn een
evaluatieonderzoek wordt verricht, inhoudende een vergelij
king tussen voorspelde effecten en daadwerkelijk optredende
effecten.
Bij de vaststelling van elk ruimtelijk plan dat in bouw of
aanleg voorziet, functioneert het MER als "onderlegger" en
dient te worden betrokken bij de besluitvorming. Tevens zal
bij de betreffende plannen telkens het oordeel van de MER-
commissie gevraagd dienen te worden.
Het Masterplan is een uitwerking van het Ontwikkelingsplan
waarop inspraak mogelijk is geweest. Om die reden wordt het
Masterplan niet in de inspraak gebracht. Inspreek-, be
zwaar- of beroepsmogelijkheden bestaan voor burgers op het
moment dat het Masterplan uitwerking krijgt in juridisch
bindende planvormen, zoals op te stellen bestemmingsplannen
en vrijstellingsprocedures.
De Grondexploitatie (GREX)
De grondexploitatie heeft betrekking op het gebied in Leeu
warden-Zuid, begrensd door het Van Harinxmakanaalde
Drachtsterweg, het wegvak Hemriksein-Werpsterhoek en de
spoorlijn Leeuwarden-Heerenveen. Deze grondexploitatie is
de financiële onderlegger van het stedenbouwkundige master
plan (en het daarin geformuleerde ambitieniveau) en is een
nadere uitwerking van de grondexploitatie Leeuwarden-Zuid
die bij de Intentieovereenkomst Leeuwarden Zuid was ge
Blad 11
voegd. De laatstgenoemde grondexploitatie had als doel een
indicatie te geven over de haalbaarheid van het ontwikke
lingsplan. Op basis van de laatstgenoemde grondexploitatie
waren partijen van mening dat er voldoende basis is bereikt
om gezamenlijk te komen tot een sluitende exploitatie bij
de SOK. Geconstateerd kan inmiddels worden dat sprake is
van een sluitende exploitatie.
Met de BNG is een arrangement inzake een te verstrekken
lening aan de CV/BV van maximaal 36 miljoen, met een
looptijd van 19 jaar afgesproken. Met gemeentegarantie is
het mogelijk een zodanig rentepercentage voor de volledige
looptijd te bedingen, dat sprake kan zijn van een sluitende
exploitatie. Ook met betrekking tot de gemeentelijke pro
jectrekening is het noodzakelijk om aan te sluiten bij het
rentepercentage van de BNG, teneinde de grondexploitatie
sluitend te krijgen. Het hieruit resulterend nadeel kan de
gemeente opvangen binnen de vereveningsrekening, als gevolg
van de gunstige condities waaronder de gemeente haar lang
jarige financieringsarrangementen heeft afgesloten.
Het snel aantrekken van de geldlening en het verstrekken
van de gemeentegarantie is van belang teneinde het arrange
ment met de BNG te kunnen vastleggen. De lange termijn ren
te vertoont immers een licht stijgende tendens.
Om die reden hebben wij vooruitlopend op de oprichting van
de CV/BV de lening aangetrokken en de garantie verstrekt.
De lening zal direct na de oprichting worden doorgesluisd
naar de CV/BV.
Zoals reeds eerder aangegeven zijn de documenten met be
trekking tot de grondexploitatie als geheim aangemerkt en
om die reden slechts toegankelijk in overleg met een mede
werker van de griffie.
Risico's
Bij een PPS-constructie gedraagt de gemeente Leeuwarden
zich als ondernemer. Inherent aan het ondernemerschap is
het nemen van risico's, welke deels onvermijdelijk zijn. De
kans van het optreden van een risico is bij dergelijke pro
jecten veelal afhankelijk van omstandigheden die buiten de
directe invloedssfeer van de betrokken partijen liggen. Als
belangrijke niet beïnvloedbare omstandigheden zijn te noe
men de economische ontwikkeling, de (hieraan gerelateerde)
marktvraag en de planontwikkelingsrisico'sVan groot be
lang is dat dergelijke omstandigheden nauwgezet gevolgd
worden en dat omstandigheden die beïnvloedbaar zijn gemoni-
tored worden en nadrukkelijk betrokken worden bij de jaar
lijkse planning en control cyclus.
Voor een nadere analyse van de risico's verwijzen wij u
naar een vertrouwelijke notitie terzake, die in overleg met
een medewerker van de griffie voor u ter inzage ligt.
