Blad 14
Conclusies second opinion van prof. Lubach ten aanzien van
de voorliggende schadeclaims
In het licht van het bovenstaande (aldus prof. Lubach)
moeten de voorliggende schadeclaims m.i. meer genuanceerd
worden bezien dan tot nu toe is gebeurd. In de adviezen van
SAOZ wordt over de hele linie een overwegende invloed
toegekend aan de door de nieuwe bebouwing veroorzaakte
veranderingen in het uitzicht. Bovendien is SAOZ van
oordeel dat in die gevallen waarin er nog geen concrete
plannen voorlagen om tot woningbouw over te gaan op het
moment dat betrokkenen hun woning in eigendom verkregen, er
geen aanleiding was om de vastgestelde schade geheel of
gedeeltelijk voor rekening van de claimanten te laten. Er
was voor verzoekers immers geen aanleiding te veronder
stellen dat ter plekke zich een planologische verslechte
ring zou voordoen. Bepalend is dat er geen sprake is van
risicoaanvaarding omdat de ontwikkelingen nog niet zouden
zijn te voorzien
In de hierboven ontwikkelde redenering, waarbij de
structuur van het te bebouwen gebied bij de bepaling van de
voorzienbaarheid van planologische veranderingen een rol
speelt, is het ontbreken van concrete plannen op het moment
van de eigendomsverkrijging niet altijd doorslaggevend.
Van risicoaanvaarding kan ook sprake zijn wanneer men een
onroerende zaak in eigendom verkrijgt die gelegen is in een
gebied waarin planologische wijzigingen gelet op de
structuur van het gebied niet onwaarschijnlijk zijn.
Met betrekking tot de schadeclaims ingevolge het bestem
mingsplan Hempens-Teernszegt prof. Lubach: Landelijk
gebied aan de rand van een middelgrote stad als Leeuwarden
is in beginsel niet gevrijwaard van bebouwing en in die zin
is verlies van uitzicht ook niet onvoorzienbaarDaarbij
spelen een aantal overwegingen een rol. Gelet op de
structuur van de landelijke gebieden, die Leeuwarden
omringen, ligt een eventuele stadsuitbreiding in zuidelijke
richting in de rede. De mogelijkheid van woningbouw aan de
noord- en de westkant wordt beperkt door de vliegbasisDe
oostkant grenst aan recreatie- en natuurgebieden (het
recreatiegebied Groene Ster en de Grote Wielen)Het ten
zuiden van Leeuwarden gelegen agrarische gebied kent geen
bij zonder beschermingsregiem en is met de al bestaande
infrastructuur (met name de toegangsweg naar de N 31) goed
ontsloten. Onder deze omstandigheden leidt de hierboven
bepleite redenering tot een af wij zing van de schade
claims op grond van verlies aan uitzichtIk merk overigens
nog op dat ook bij de huidige bebouwingsplannen er nog een
betrekkelijk grote afstand blijft bestaan tussen de
bestaande en de nieuwe bebouwing, zodat schade op grond van
verlies van privacy niet snel zal worden aangenomen. Deze
privacy was immers al beperkt door het openbaar pad langs
het Van Harinxmakanaal.
Blad 15
Er is naast de redenering, aldus prof. Lubach, die uitgaat
van risicoaanvaarding nog een andere redenering mogelijk,
die leidt tot een beperkte toekenning, dan wel afwij zing
van de schadeclaim. Wanneer gelet op de structuur van het
gebied een toekomstige bebouwing, ook los van concrete
plannen, in de rede ligt, brengt dat met zich dat een
redelijk handelende koper daarmee rekening zal houden. Dat
zou dan met zich meebrengen dat deze voor een dergelijke
onroerende zaak ook niet (veel) extra zou willen betalen.
M.a.w. de extra waarde, die toegerekend kan worden aan het
wellicht op het moment van eigendomsverkrij ging nog
bestaande vrije uitzicht is dan beperkt dan wel niet
aanwezig en de door verlies van het vrije uitzicht veroor
zaakte waardevermindering navenant gering dan wel niet
bestaand.
Standpunt van het college
Nu hierboven de feitelijke situatie van de woningen van de
aanvragers van de planschadeclaims zijn weergegeven, de
rapporten van de SAOZ zijn samengevat en beoordeeld, en de
second opinion van prof. Lubach is besproken, kunnen
conclusies worden getrokken. Primair gebeurt dit met
betrekking tot dat deel van de schadeclaims dat verband
houdt met verlies aan privacy en geluidshinder. Daarna
volgt onze conclusie met betrekking tot dat deel van de
schadeclaims dat betrekking heeft op uitzichtschade
Geen schadevergoeding in verband met verlies aan privacy en
geluidshinder
In de verzoeken om planschadevergoeding van de verzoekers
wordt gesteld, dat er schade is geleden in verband met
privacyverlies
Schade in verband met verlies aan privacy komt echter
slechts voor vergoeding in aanmerking, indien er sprake is
van een korte afstand van enkele tientallen meters. Dat is
hier niet het geval. Er blijft een grote afstand bestaan
tussen de bestaande en de nieuwe bebouwing, dit vooral door
de aanwezigheid van het brede Van Harinxmakanaal.
Bovendien was de privacy van de betreffende bewoners toch
al beperkt door het openbare pad dat zich langs het Van
Harinxmakanaal direct achter de huizen van de verzoekers
bevindt
Volgens de second opinion van prof. Lubach kan alleen
sprake zijn van privacyverlies, indien kan worden gesproken
van een zeer ingrijpende invloed op een naburig perceel.
Dat is hier niet het geval.
De SAOZ noemt privacy niet als een van de aspecten in
verband waarmee sprake zou zijn van waardevermindering. Wij
concluderen mede op grond hiervan dat er geen schadevergoe
ding vanwege verlies aan privacy behoeft te worden
toegekend
