•so
Uit de afdrukken van de sheets die u zijn overhandigd, blijkt dat wij getracht hebben om
beide processen zo goed mogelijk op elkaar aan te laten sluiten. Wij hebben in feite met drie
opgaven te maken. In de eerste plaats wordt er een goed zwembad verlangd, in de tweede plaats
willen wij een hoge opbrengst van de woningbouw en in de derde plaats dient een
stedenbouwkundig goed geheel te worden gerealiseerd. Daarbij moet rekening worden gehouden
met een aantal gegevenheden die het terrein en de functies van het zwembad met zich brengen.
Deze elementen bieden mogelijkheden maar leveren ook beperkingen op.
Voorzitter. Dit proces dient te leiden tot een kwalitatief goed zwembad dat op een zeer
professionele wijze wordt geëxploiteerd, terwijl de kosten van de bouw uiteraard zo laag mogelijk
moeten worden gehouden. De ontwikkelaars die straks in de gelegenheid worden gesteld om
voorstellen te doen voor de woningbouw, willen wij niet te veel in hun mogelijkheden beperken.
Integendeel, wij gunnen ze een optimale creativiteit om binnen de mogelijkheden van het gebied
en de zwembadfuncties een stedenbouwkundig ontwerp te maken met een zo hoog mogelijk
grondopbrengst.
Dames en heren. Onze organisatie is al meer dan 15 jaar betrokken bij de planning en het
ontwerpen van zwembaden. Wij houden ons ook bezig met de exploitatie van zwembaden, dat
wil zeggen: wij exploiteren niet zelf maar geven op dit terrein adviezen. Van 90% van de K
zwembaden in Nederland hebben wij de exploitatiecijfers.
Zwembaden zijn de duurste gemeentelijke voorzieningen die er zijn, wellicht op
sommige schouwburgen na. Over het algemeen kan worden gezegd dat Nederlandse gemeenten
in de sfeer van publieke voorzieningen het meeste geld uitgeven aan zwembaden. Als je nagaat
wat nu de factoren zijn die deze voorziening zo kostbaar maken, dan blijkt het te gaan om het
materiaalgebruik, de installaties, het ontwerp, de omvang van het personeelsbestand enz. Ik moet
zeggen dat men wat dit betreft tot nu toe in Wassenaar geluk heeft gehad. Immers, het
Wassenaarse zwembad wordt op uitstekende wijze, met een zeer hoog rendement, geëxploiteerd.
Het is nadrukkelijk onze bedoeling om ook het nieuwe bad op een zeer efficiënte wijze te laten
exploiteren.
Als men het in Nederland met een zwembad heel goed doet, wordt een dekkingsgraad
van 100% bereikt voor de variabele kosten, waarbij moet worden gedacht aan onderhoud,
energie en personeel. Om het simpel te zeggen: die kosten worden dan terugverdiend met de
entreebewijzen. Echter, wat nooit wordt gedekt, noch bij gemeentelijke, noch bij commerciële
baden, dat zijn de investeringskosten. Wordt een bad van 10 miljoen euro gebouwd, dan levert
dat per jaar kapitaalslasten van 1 miljoen euro, rente en afschrijving, op. Het is een illusie om te
denken dat men die kosten kan terugverdienen omdat men dan aan entreebewijzen van 20 tot 30
euro moet denken. Welnu, dat wordt in Nederland niet verantwoord geacht. Nogmaals, de beste
baden —en het Sterrenbad gaat die kant op— halen een dekkingsgraad van 100% van de variabele
kosten.
Het ontwerp van een zwembad is van cruciale betekenis voor de exploitatie. Een
zwembad wordt voor 20 tot 30 jaar neergezet. Is er sprake van een belangrijke ontwerpfout, dan
draagt men de gevolgen daarvan gedurende die hele exploitatieperiode met zich mee. De
afgelopen tien jaren zijn er nogal wat zwembaden ontwikkeld door fameuze architecten die
echter nog nooit een zwembad hadden ontworpen. Bij de opening van dergelijke baden is wel
gebleken dat er 25 formatieplaatsen extra nodig waren om te voldoen aan eisen van veiligheid,
hygiëne en toezicht. In een dergelijke situatie wordt er al snel gesproken over een miljoen gulden
extra per jaar aan exploitatielasten. Er moet dus worden gewerkt met een architect die heel goed
nadenkt over de routing en de lay-out van het bad. Als wat dat betreft fouten worden gemaakt,
heeft men voor een goed toezicht al gauw twee of drie FTE's extra nodig.
Dit leidt tot de conclusie dat wij een functioneel architect moeten selecteren die ruime
jf ervaring heeft in het ontwerpen van zwembaden. Daartoe wordt een Europese procedure (niet
- 2
openbaar) gevolgd. Dit betekent dat de tender in Luxemburg wordt aangemeld. Daarna volgen
37 dagen waarin partijen de tijd hebben örri zich te melden. Vervolgens is er sprake van een
voorselectie waarbij het om maximaal 5 architecten gaat aan wie wordt gevraagd om een offerte
in te dienen. Bij het bestuderen van de offertes zullen wij vooral op twee elementen letten,
namelijlTde'economisch meest voordelige aanbieding en de benodigde ervaring. Architecten
werken met de zogenaamde SR-regeling, gericht op een standaardvergoeding voor de kosten die
zij in rekening kunnen brengen voor het ontwerpen van een gebouw. Echter, architecten kunnen
daaronder gaan zitten. Op het moment dat wij aangeven welk bad wij willen hebben, wat
ongeveer het bouwvolume is, kan een architect aangeven voor welke prijs hij het bad zal kunnen
ontwerpen. Wij zullen dus die architect uitkiezen die met een goede prijs komt maar ook veel
ervaring heeft met het ontwerpen van zwembaden.
In dezelfde periode, week 16 tot week 28 van 2003, zijn wij doende met het exploiteren
van de exploitant. Ook deze procedure verloopt volgens Europese richtlijnen. Ik meen dat
Sportfondsen Nederland vanaf 1952 het Sterrenbad exploiteert. Wanneer er sprake is van
nieuwbouw doet zich een goed moment voor om ook een nieuwe exploitant te gaan zoeken, of
in elk geval een tender uit te schrijven waardoor potentieel geïnteresseerde exploitanten —er zijn
er méér dan alleen Sportfondsen—, in de gelegenheid worden gesteld om een aanbieding te doen.
TJaFzal dan ook gebeuren. Het contract met Sportfondsen is formeel opgezegd, hetgeen inhoudt
dat in april 2004 de exploitatie door Sportfondsen stopt. Op dat moment is er nog geen nieuw
zwembad en dus zal er sprake moeten zijn van een overgangsregeling, hetgeen in dit soort
situaties gebruikelijk is. Mocht er een exploitant komen, niet zijnde Sportfondsen, dan zal een
overgangsregime worden opgezet waarbij de organisatie overgaat van de ene naar de andere
exploitant.
Hoe ziet nu de selectie van de exploitant eruit? Er wordt een aanbestedingsbestek
gemaakt. Daarin worden de prestaties, diensten enz. die de exploitant moet leveren, vermeld.
Men denke hierbij aan aantallen bezoekers, de tarieven en alle zaken die in het zwembad moeten
worden geleverd aan bevolking en gemeente. Ook wordt in dit bestek in grote lijnen aangegeven
hoe het zwembad eruit zal zien. Op dat moment is het bad nog niet ontworpen —de exploitant
wordt mede verantwoordelijk voor het ontwerp— maar er ligt voor exploitanten al voldoende
materiaal op tafel om een aanbieding te doen. Vervolgens wordt een exploitant geselecteerd en
met die partij wordt een definitief contract opgesteld. In verband met deze contractvorming
wordt in onze stukken aangegeven "2003/2004". Dit is afhankelijk van de vraag of het
Sportfondsen wordt of een andere exploitant.
Waarom is het van belang dat wij de selectie van de exploitant en de selectie van de
architect op hetzelfde moment laten eindigen? Voorzitter. Wij willen dat de exploitant invloed
(kan uitoefenen op het ontwerp. De laatste jaren hebben wij een aantal keren gezien dat een
gemeente een zwembad ontwierp en dat pas daarna een exploitant werd gezocht. Dat levert een
vervelende situatie op omdat elke exploitant zo zijn eigen filosofie en werkwijze heeft. Hij stelt
bepaalde eisen aan lay-out en routing. De ene exploitant verlangt een grote horecavoorziening,
de andere een kleine. De ene wil een grote hal met allerlei voorzieningen, de andere juist een
kleinere. Wanneer men de beoogd exploitant niet laat meepraten over het ontwerp, loopt men
het risico dat een pand wordt gerealiseerd waarover exploitanten zeggen: het is jullie ontwerp, ik
ben daar niet bij betrokken geweest, ik had het liever zus of zo gehad, ik ben dan ook niet
verantwoordelijkheid voor de exploitatieresultaten.
Nadat de exploitant en de architect zijn geselecteerd en beide partijen een voorontwerp
hebben gemaakt, gaan wij naar de ontwikkelaar. Dat voorontwerp dient niet te bindend te zijn
voor die ontwikkelaar omdat daardoor zijn mogelijkheden om de grondexploitatie te
optimaliseren zouden worden beperkt. Daarom worden in het voorontwerp vooral zaken
vastgelegd die te maken hebben met het interieur van het zwembad; daarbij hebben wij het met
