name over het relatieschema en de routing. In een zwembad heeft men zo'n 30 tot 40 ruimten,
variërend van zwemzalen tot kleedkamers tot horeca tot kassa enz. In het genoemde
relatieschema worden de visuele relaties tussen die ruimten aangegeven. Hoe wordt er van de ene
ruimte naar de andere gekeken? Daarnaast gaat het om de functionele relaties. Moeten ruimten
wel of niet naast elkaar liggen? Deze kwesties zijn cruciaal voor een goede exploitatie. Als dit
schema is vastgesteld, heeft men in feite het hele interne organisme van het zwembad bepaald.
Vervolgens zullen wij nagaan of wij één of meer vlekkenplannen kunnen maken. Binnen
het perceel waarop het nieuwe zwembad wordt gerealiseerd, zijn verschillende locaties voor dat
bad mogelijk. Dit perceel wordt omgrensd door wegen, er is sprake van een zekere beperking als
gevolg van een rioolleiding en wij hebben te maken met een bepaalde afstand tot de omgeving.
Ook is van belang dat men het nieuwe bad wil bouwen terwijl het oude nog open is. Er zal een
zekere afstand tot het oude bad aangehouden moeten worden, onder meer in verband met het
bouwverkeer. Met inachtneming van deze gegevenheden moet worden nagegaan hoe het
vlekkenplan in het perceel kan worden ondergebracht.
De ontwikkelaar zal daarna, op grond van zijn eigen visie op het terrein, bezien wat
vanuit het ontwikkelingsperspectief het optimale model is. Wij gaan vervolgens na wat dat voor
gevolgen heeft voor het zwembad. Er vindt een afweging plaats tussen de meeropbrengsten die
de verschillende scenario's van ontwikkelaars opleveren en eventuele effecten, zoals een
moeilijker te exploiteren zwembad, de mogelijkheid dat er als gevolg van de gekozen opzet
minder bezoekers komen enz. De bedoelde afweging dient te leiden tot een optimalisering, een
goed evenwicht tussen enerzijds de financiële en maatschappelijke effecten voor het zwembad
en anderzijds de grondexploitatie van de woningen. Daaraan kan nog het aspect van de
stedenbouwkundige kwaliteit van het ontwerp worden toegevoegd.
Voorzitter. In het voorontwerp wordt ook aangegeven welke kwaliteitseisen er worden
gesteld aan aannemer en installateur. Iedereen weet wel dat in een zwembad allerlei processen
optreden die leiden tot schimmel, roest, afbladderende verf, loslatende tegels enz. Er zijn in
Nederland heel wat zwembaden gebouwd door aannemers die daarvan onvoldoende verstand
hadden, zodat na een jaar inderdaad de tegels van de muur afdonderden. Niettemin blijft de
gemeente verantwoordelijk voor het bad. Wellicht weten sommigen onder u dat in Den Haag, in
het Houtzagerij-zwembad, al na drie maanden het hele plafond naar beneden kwam. Men had
een gerenommeerd architect in de arm genomen, maar toch was er een ontwerpfout gemaakt.
TNO werd ingeschakeld en er volgde een jarenlange arbitrage. Intussen heeft dit zwembad nog
altijd geen plafond. Dergelijke situaties kunnen worden voorkomen door een goede aannemer en
een ervaren installateur te nemen. De genoemde kwaliteitseisen worden door de functioneel
architect geformuleerd.
Nogmaals, wij willen de ontwikkelaar optimaal de gelegenheid bieden om de combinatie
van zwembad en woningen zo gunstig mogelijk in te richten. De woningen brengen het nodige
op, maar uiteindelijk kost het zwembad wat het kost. De gemeente heeft 20, 30 jaar met het bad
te maken en dus moet er een goede belangenafweging plaatsvinden van de grondopbrengsten en
de financiële en maatschappelijke gevolgen van het ontwerp van het zwembad.
Het bouwproces op het perceel betreft het zwembad en de woningbouw. Het is mogelijk
dat daarbij verschillende aannemers betrokken zijn, maar dat behoeft niet het geval te zijn.
Cruciaal is dat de door de gemeente geëiste kwaliteit van het zwembad wordt gegarandeerd door
de functioneel architect terwijl het bouwmanagement van het bad wordt verzorgd door de
projectontwikkelaar, mede om de financiële aspecten in de gaten te houden. De bedoeling is dat
wij "het beste van beide werelden" hebben. Enerzijds weten we dat het zwembad niet te duur
wordt; de ontwikkelaar heeft er groot belang bij om daarop te letten. Anderzijds is de functioneel
architect de opzichter bij de uitvoering. Het bestek is door hem gemaakt en daarin is een
volledige beschrijving van het zwembad, het materiaalgebruik, de installaties enz. opgenomen.
4
Wat is nu straks de situatie? Enerzijds zijn er de appartementen die aan particulieren
zullen worden verkocht. Anderzijds is er het zwembad en dat blijft eigendom van de gemeente,
ook al wordt het verpacht aan een exploitant. Als die gebouwen tegen elkaar aan komen te
liggen, is er sprake van een vereniging van eigenaren. Partijen zullen meer met elkaar te maken
krijgen naarmate woningen en zwembad meer "over en in elkaar" ontworpen en gebouwd
worden. Echter, de gemeente blijft eigenaar van het zwembad.
Bij de beantwoording van de vraag welk ontwerp nu het beste is voor woningen en
zwembad, kijken wij allereerst naar de functionaliteit. Stel je voor dat een zeer hoge
grondopbrengst zou kunnen worden gerealiseerd door het zwembad helemaal achterin op de
locatie onder te brengen, dan zou dat tot gevolg kunnen hebben dat de aantrekkelijkheid van het
zwembad vermindert, hetgeen zou kunnen leiden tot 20.000 tot 30.000 bezoekers minder per
jaar. Welnu, hiervoor zijn modellen beschikbaar zodat wij tot een redelijk goede inschatting van
effecten kunnen komen, zowel sociaal-maatschappelijke als financiële, van het verschuiven van
het zwembad op de locatie. Vaak worden in dergelijke situaties twee of drie scenario's gemaakt
die vervolgens worden doorgerekend zodat de effecten duidelijk worden. Daarna kan op grond
van een goede belangenafweging het optimale model worden gekozen.
Voorzitter. Jn. week 44 van 2003 zijn de ontwikkelaar, de exploitant en de architecten
Jjekend. Enerzijds is er de functioneel architect voor het zwembad, anderzijds de vormgevend
architect van de woningen die óók de vormgevend architect voor "de schil" van het zwembad is.
Als de ontwikkelaar heeft gekozen voor een bepaalde uitstraling van de woningen, wordt het
uiterlijk van het zwembad daaraan aangepast. Stel dat de woningen in baksteen worden
uitgevoerd, dan ligt het voor de hand dat dezelfde vorm van uitvoering en hetzelfde
kwaliteitsniveau voor het uiterlijk van het zwembad gelden. Dit kan tot kostenverhoging leiden,
hetgeen weer wordt betrokken bij de totaalafweging. Zou men besluiten om de appartementen
met marmer te bekleden en bepalen dat dit ook voor het zwembad zou moeten gelden,
waardoor het bad een miljoen duurder wordt, moet dat bij het totaalbeeld worden betrokken.
Hoe dan ook, rond week 44 van 2003 beginnen beide architecten met het maken van het
definitieve ontwerp. Naar verwachting zullen zij in week 16 van 2004 daarmee gereed zijn.
Vervolgens kunnen de definitieve begrotingen worden opgesteld. In deze periode komen ook de
vergunningsprocedures aan de orde. Naar verwachting zullen wij in week 16 van 2004 het
definitieve besluitvormingsmoment kunnen aanbieden. Op dat moment is duidelijk wat het
zwembad kost en wat de grond oplevert. Daarna kan worden overgegaan tot de
bouwvoorbereiding en het maken van het bestek. Verwacht wordt dat in week 34 van 2004 zal
kunnen worden gestart met de bouw van hetzwembad.
Er wordt van uitgegaan dat de woningen zullen worden gebouwd op de locatie van het
oude zwembad maar het is goed mogelijk —dit is afhankelijk van de kavelindeling in het
definitieve ontwerp— dat al met woningbouw wordt begonnen op het moment dat de bouw van
het nieuwe bad wordt gestart. Dit is afhankelijk van de locatie van het nieuwe bad. Wordt het
zodanig geplaatst dat er ruimte ontstaat om naast het oude bad woningen te bouwen, dan kan die
productie tegelijkertijd met de bouw van het nieuwe bad beginnen. Met de bouw van de
woningen op de huidige zwembadlocatie kan uiteraard pas worden begonnen nadat het nieuwe
bad is geopend, het oude bad is gesloopt en de grond bouwrijp is gemaakt. Wij kunnen op dit
moment niet inschatten wanneer het zover zal zijn. Echter, ervan uitgaande dat hetjueuwetjad^
in januari 2006jvordtj*eo£>end en dat twee tot drie maanden nodig zijn voor het ontmantelen
vanTïero"ude~bad en het bouwrijp maken van het terrein, meen ik dat vanaf de vierde maand van
2006 kan worden gerekend met 14 maanden bouwtijd voor de laatste woningproductie. Dit leidt
ertoe dat eind 2007 het hele gebied is ingericht.
Mevrouw Zweerts de Jong: Voorzitter. Gaat het college ervan uit dat de uitkomst van
5
