desbetreffende nadeel zal de gemeente hebben te vergoeden
aan GEM. Alles voorzover GEM voor e.e.a. geen adequate
oplossingen voor dit nadeel binnen het exploitatiegebied en
binnen de grondexploitatie kunnen worden gevonden. Deze
schadevergoedingsverplichting van de gemeente bestaat
ongeacht of zij heeft voldaan aan haar bovengenoemde
inspanningsverplichtingen (art. 8.3.a.).
Indien deze situatie zich voordoet en er sprake is van
nadelige gevolgen voor de projectontwikkelingsrechten en/of
de productierechten van private partijen dan GEM, dan komen
aan de private partijen deswege geen aanspraken toe jegens
de gemeente, GEM en/of GEM Beheer, behoudens indien er
sprake is van verwijtbaar handelen of nalaten van de
gemeente (art. 8.3.b.).
Indien tengevolge van aan de gemeente verwijtbaar
handelen of nalaten het publiekrechtelijke planologisch
kader afwijkt van het Masterplan en overige plannen, danwel
de eventuele noodzakelijke ontheffingen en/of
publiekrechtelijke besluiten op basis van
natuurbeschermingswetgeving niet worden verkregen of op
basis hiervan compenserende of mitigerende maatregelen
dienen te worden getroffen, is de gemeente naast boven
genoemde schadevergoeding aan GEM, tevens gehouden de
daaruit voortvloeiende nadelige gevolgen (met inbegrip van
gemaakte kosten en gederfde winst) voor de
Projectontwikkelingsrechten van de Private partijen en de
(wegen-bouw)productierechten van Private partijen te
vergoeden aan de Private partijen (art. 8.3.C.). Alles
voorzover binnen het Exploitatiegebied geen volledige
compensatie kan worden gevonden in de vorm van toekenning
van Projectontwikkelingsrechten en
(wegenbouw)productierechten (art. 8.3.C.).
Ingeval dergelijke afwijkingen zich voordoen zal GEM
het Masterplan etc. en de Grondexploitatie
noodzakelijkerwijs aan de gewijzigde situatie aanpassen.
Een ingrijpende wijziging van deze documenten behoeft de
goedkeuring van de gemeente, voorzover de wijziging
gevolgen heeft voor (de positie van de gemeente als
toekomstig eigenaar van) het openbaar gebied (art. 3.2.).
10. Locatieontwikkelingen en grondexploitatie
De locatieontwikkeling zal door en voor rekening van
GEM worden uitgevoerd, voorzover de daartoe benodigde
onroerende zaken aan haar zijn overgedragen door de
gemeente (art. 9.1.)Hieraan ligt ten grondslag de
Grondexploitatie, welke taakstellend is (art. 9.2.).
Partijen streven gedurende de gehele looptijd van de
Samenwerkingsovereenkomst naar een tenminste sluitende
exploitatie en daarenboven naar een redelijk rendement op
het risicodragend vermogen van GEM (art. 9.2.).
De grondexploitatie met bouwprogramma en planning zal
ten minste eenmaal per jaar opnieuw - en zonodig -
gewijzigd worden vastgesteld aan de hand van de feitelijke
en economische omstandigheden. De al weergegeven
besluitvorming van GEM en GEM Beheer is hierop van
toepassing (art. 9.5.).
GEM en GEM Beheer spannen zich maximaal in om een
tenminste sluitend grondexploitatie te handhaven en
daarenboven een redelijk rendement op het risicodragend
vermogen van GEM te garanderen. Bepaald is dat een redelijk
rendement gesteld moet worden op een samengestelde rente ad
15% per jaar over de gehele looptijd van de SOK. Komt zulks
in gevaar dan zal GEM zich inspannen daarvoor oplossingen
te vinden in het exploitatiegebied o.m. door optimalisering
van de locatieontwikkeling (art. 9.8.). Overigens geldt
deze inspanningsverplichting tot optimalisering in algemene
zin gedurende de gehele locatieontwikkeling (art.9.9.).
11. De Haak
GEM vormt per 1 januari 2 006 ten laste van de
grondexploitatie een fonds van f. 25.000.000,-- ten behoeve
van de realisatie van de Haak. Dit bedrag is per 1 januari
2006 tot de betaling daarvan aan de gemeente rentedragend.
Deze betaling moet plaatsvinden op eerste schriftelijke
verzoek van de gemeente na 1 januari 2006. Betaling kan op
verzoek van de gemeente ook in gedeelten plaatsvinden (art.
9.3.)
12Fondsvorming
GEM vormt ten laste van de Grondexploitatie een fonds
waarin per m2 door GEM verkochte bouwgrond (m.u.v. niet
commerciële voorzieningen) een bijdrage wordt opgenomen.
Deze bijdrage wordt jaarlijks door de vennotenvergadering
van GEM vastgesteld. Deze bijdrage wordt voor het eerst
vastgesteld op f.30,-- (exclusief BTW) per m2Indien het
financiële resultaat van GEM negatief dreigt te worden
wordt deze bijdrage op gelijke wijze verminderd en opnieuw
vastgesteld, echter nimmer op een lager niveau dan f.15,--
exclusief BTW)Een dergelijk besluit heeft geen
terugwerkende kracht. Latere verhoging tot maximaal f.30,--
blijft op dezelfde wijze mogelijk. Op alle besluiten
terzake is het gestelde omtrent de besluitvorming van
toepassing (art. 9.4.).
Dit fonds zal door de gemeente worden aangewend ten
behoeve van stedelijke vernieuwing, bovenwijkse
voorzieningen, hoofdinfrastructuur en openbaar vervoer
(art. 9.4.)
GEM spant zich in van derden-realisatoren
vergelijkbare bijdragen te verkrijgen (art. 9.10).
13Financiering GEM en GEM Beheer
Beoogd is, naast de kapitaalinbreng, in de
financieringsbehoefte van GEM zoveel mogelijk te voorzien
door middel van externe financiering (art. 10.1.).
Indien op deze wijze niet in de financieringsbehoefte
kan worden voorzien zullen de commandieten naar rato van
