Blad 4
locatie, op een ruim perceel aan de Nauwe Greunshet
rechtvaardigen dat de woning wordt vergroot/vernieuwd en
daarmee het aantrekkelijke deel van het object uit gaat
maken. Een dergelijke omvangrijke verbouwing zal zich
echter naar de mening van de SAOZ niet voordoen, nu de
woning slechts mag fungeren als dienstwoning bij de
camping
De planologische maatregel, aldus de SAOZ, heeft voor
belanghebbende geleid tot een nadeliger positie waaruit op
de voet van artikel 4 9 WRO voor vergoeding vatbare schade
in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid.
Waarde en waardevermindering
Hierover staat in het advies van de SAOZ o.a. dat de
camping in de vanouds bestaande situatie door de aanwezige
mogelijkheden zijn maximale rendement had bereikt. De
waardevermindering wordt, naast de waarde van het getroffen
object, met name bepaald door de aard en de ernst van de
inbreuk in verhouding tot de oude planologische situatie.
De hiervoor genoemde specifieke gevolgen van de onderhavige
planologische mutatie, zijnde uitzichtverlies en aangetaste
ligging, hebben er volgens de SAOZ toe geleid, dat voor een
willekeurig gegadigde derde de waarde van het object per
peildatum met een bedrag van f 60.000,-- 27.227,--) is
gedaald naar een bedrag in de orde van grootte van f
365.000,-- 165630,
Vergoedbaarheid
In de periode dat de eigendom van de onroerende zaak werd
verworven (1969) was de planologische mutatie niet te
voorzien. Evenmin, aldus de SAOZ, is gebleken van andere
feiten en/of omstandigheden, welke rechtvaardigen, dat de
schade geheel of gedeeltelijk voor rekening van
belanghebbende dient te blijven. Het schadebedrag komt
derhalve geheel voor vergoeding in aanmerking.
Conclusie
Op grond van het vorenstaande adviseert de SAOZ het namens
belanghebbende ingediende verzoek om vergoeding van schade
ex artikel 49 WRO toe te wijzen, hem een schadevergoeding
toe te kennen tot een bedrag van f 60.000,-- 27.227,
en dit bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente.
Second opinion
Wij hebben gemeend dat er aanleiding was om een second
opinion in te winnen (het advies van de SAOZ nog eens tegen
het licht te houden)Aan Houdringe Rentmeesters te Assen
is dan ook verzocht een hertaxatie uit te voeren in verband
met dit verzoek om planschadevergoeding.
In het advies van Houdringe Rentmeesters staat o.a. dat
voor de waardebepaling wordt uitgegaan van de waarde van
het gehele object. Daarmee is rekening gehouden met de
Blad 5
bestemming alsook met de wetenschap dat het object door
zijn beperkte omvang zich niet leent voor een professionele
exploitatie. Immers, 12 vaste standplaatsen zonder de
aanwezigheid van nutsaansluitingen op de kampeerveldjes
kunnen slechts dienen als aanvullend inkomen. De nadruk van
het gehele object zal liggen op de woonfunctie. Aldus
Houdringe RentmeestersMet de door de SAOZ vastgestelde
waarden en de daarbij geconstateerde waardevermindering ad
f 60.000,-- 27.227,kan Houdringe Rentmeesters zich
verenigen
Tenslotte hebben wij contact opgenomen met de prof. mr.
D.A. Lubach, hoorleraar bestuursrecht aan de
Rijksuniversiteit Groningen, deskundige op het gebied van
planschade. Daarbij is de vraag gesteld hoe een en ander
dient te worden gezien in het licht van de adviezen (second
opinion) die hij heeft uitgebracht ten aanzien de claims in
verband met de bestemmingsplannen "Hempens-Teerns" en
"Goutum-Noord"De eigenlijke vraag was of de redenering
die hij heeft gevolgd in zijn advies d.d. 20 februari 2001
ook hier toepasselijk is, in casu of de woningbouw ter
weerszijden van de Nauwe Greuns in dit geval in der lijn
der verwachtingen lag, zodanig dat van risicoaanvaarding
kan worden gesproken, die met zich brengt dat een eventuele
schade voor eigen rekening dient te blijven. Prof. Lubach
meent dat in deze zaak de redenering in zijn adviezen over
uitzichtschade (die in bepaalde gevallen tot afwijzing van
planschadeclaims heeft geleid) niet zonder meer kan worden
gevolgd
De inhoud van de brief d.d. 2 9 april 2 0 03 van prof. Lubach
sluit weliswaar niet geheel aan bij de adviezen van de SAOZ
en Houdringe Rentmeesters, maar het ging ons vooral om de
vraag of de redenering kan worden gevolgd dat de
woonbebouwing in dit geval in de lijn der verwachtingen
lag, een vraag die prof. Lubach ontkennend is beantwoord,
terwij 1 de overige opmerkingen voor ons geen aanleiding
vormen om een ander standpunt in te nemen ten aanzien van
de beide andere adviezen.
Standpunt van het college
Zoals reeds opgemerkt, hebben wij gemeend dat er aanleiding
was voor het inwinnen van een second opinion. Mede gezien
het feit dat Houdringe Rentmeesters zich met de
geconstateerde waardevermindering kan verenigen, en de
hiervoor bedoelde vraag door prof. Lubach ontkennend is
beantwoord, menen ook wij te kunnen instemmen met het
advies van de SAOZ. Gelet op de situatie zoals die ter
plaatse is ontstaan, menen wij dat deze claim inderdaad
rechtmatig moet worden geacht. Wij hebben hierbij met name
overwogen het feit dat de in het advies van de SAOZ
genoemde specifieke gevolgen van de planologische mutatie,
zijnde uitzichtverlies en aangetaste ligging hebben geleid
tot genoemde waardevermindering.
