2
verkeer op de stadsring doorstroomt. De prognoses voor 2020 geven een
aanzienlijke groei van de intensiteit aan van 21.0 00 mvt nu naar 35.000 -
40.000 mvt/etmaal.
Volgens het GWP moet dan ook vanuit verkeersoptiek worden gestreefd naar
afkoppeling van parallelwegen, het beperken van het aantal oversteekplaatsen
en het opheffen van aansluitingen. Dit alles om de capaciteit van de stadsring
te verruimen en de verkeersveiligheid te verhogen.
Vanuit dit perspectief is het introduceren van een nieuwe (beperkte)
ontsluiting (voor zo'n 105 parkeerplaatsen) van het appartementencomplex op de
Dammelaan minder gewenst. Zo'n ontsluiting beïnvloedt een ongestoorde
(toekomstige) verkeersafwikkeling alsmede de (toekomstige) verkeersveiligheid
op de hoofdrijbaan tussen de twee kruispunten met verkeerslichten negatief.
Ook de voorgestelde parallelweg betekent een verkeersonveiliger situatie ten
opzichte van de huidige situatie voor het fietsverkeer door uit- en invoegend
autoverkeer op de parallelweg.
Bovendien is er kans op precedentwerking bij gelijksoortige toekomstige
ontsluitingen voor ontwikkelingen elders aan de stadsring. In het verlengde
hiervan zal het afkoppelen van parallelwegen van de stadsring tussen het
Valeriusplein en het Oostergoplein er maatschappelijk gezien door kunnen
worden bemoeilijkt.
Alle onderzochte alternatieve ontsluitingen via de woonbuurt, die wel voldoen
aan genoemde doelstellingen van het GWP, waarbij het parkeren wordt
gehandhaafd tussen het complex en de Dammelaan, gaan ten koste van het aantal
appartementen, omdat de ontsluitingsweg ruimte vraagt. Ze beïnvloeden
bovendien het woonklimaat van de aan de ontsluiting gelegen woningen en van
het appartementencomplex zelf (voeteneind effect)Dat werkt opbrengst
verlagend. De andere ontsluiting vraagt meer verharding en een extra
verbinding over de waterpartij heen. Dat werkt kostenverhogend. Samen heeft
dat een negatieve invloed op de toch al kritische grondexploitatie van het
Sint Bonifatiuspark.
Een alternatief waarbij de waterpartij en het appartementengebouw worden
omgedraaid, ontmoet ernstige stedenbouwkundige bezwaren. De waterpartij maakt
dan geen deel meer uit van het woongebied. Tegenover lagere ontsluitingskosten
staan lagere opbrengsten, omdat een aanzienlijk kleiner aantal appartementen
kan worden gerealiseerd (minder bouwlagen en korter blok)
Een alternatieve ontsluiting via de woonbuurt, waarbij het woonblok dichter
naar de ringweg wordt geschoven waardoor de ontsluitingsweg achter het gebouw
langs kan worden gelegd, ontmoet eveneens grote bezwaren. Het gebouw zou te
dicht op de Dammelaan komen en te veel vooruit steken ten opzichte van de
overige bebouwing. Deze situering zou bovendien extra geluidwerende
voorzieningen noodzakelijk maken en een auto-ontsluiting over de waterpartij
heen.
Ik acht het in het licht van het vorenstaande en alle relevante aspecten
wegend, verantwoord de stedenbouwkundige visie te volgen en de appartementen
te ontsluiten vanaf de zuidelijke rijbaan van de Dammelaan. Wel dient in de
uitwerking het aantal conflictsituaties tussen het langzame verkeer op de
Dammelaan en het parkerende en deparkerende autoverkeer bij de appartementen
tot een minimum te worden beperkt. De in de visie van Attika voorgestelde
wijze van parkeren is uit een oogpunt van verkeersveiligheid niet aanvaardbaar
en behoeft aanpassing.
Ik merk op, dat bij deze appartementen op basis van een parkeernorm van 1.4
per appartement, kan worden volstaan met 10 5 parkeerplaatsen in plaats van de
geplande 12 8.
risico planschade
In de concept exploitatie-overeenkomst ligt het risico van planschade bij de
gemeente. In een enkele jaren geleden in opdracht van Slokker ingesteld
deskundigenonderzoek (bureau Houdringe rentmeesters) is het risico van
planschade op maximaal 380 duizend euro geschat. Dat bedrag drukte op de
grondexploitatie van Slokker. Ten einde een financieel verantwoorde
grondexploitatie te bereiken heeft Slokker voorgesteld het risico van
planschade voor rekening van de gemeente te laten komen, zulks in combinatie
met een vaste prijs voor de strook gemeentegrond (zie hierna).
In zijn algemeenheid gaat het bij het maken van een planologische vergelijking
voor de beoordeling van planschades om de vraag of het nieuwe planologische
regime voor belanghebbenden nadeliger is dan het oude planologische regime. Zo
dit het geval is, wordt beoordeeld of belanghebbenden daardoor in een
nadeliger positie zijn komen te verkeren, waardoor schade wordt geleden. In
dit geval wordt met het oude planologisch regime bedoeld de maximale invulling
op basis van het oude planologische regime.
Uit een daarop in mijn opdracht door een ander bureau ingestelde contra
expertise is gebleken, dat de kans erg klein is dat belanghebbenden in de
toekomst in aanmerking zullen komen voor een planschadevergoeding. Die
opvatting wordt gestaafd door recente jurisprudentie en is gebaseerd op het
feit, dat voor een belangrijk deel van het plangebied de bepalingen van de
bouwverordening van toepassing zijn. De bouwmogelijkheden op grond van de
bouwverordening zijn dermate ruim, dat er qua bebouwing vrijwel zeker nergens
in het plangebied sprake is van een planologisch nadeliger situatie.
In het noordelijke deel van het gebied is wel een bestemmingsplan van kracht.
Dat laat alleen ziekenhuisactiviteiten toe. Het gebruik voor "woondoeleinden"
is niet of nauwelijks nadeliger dan een gebruik voor "ziekenhuisactiviteiten".
Een ander aspect betreft een op handen zijnde aanpassing van de Wet op de
Ruimtelijke Ordening, die voorziet in een zekere drempel (eigen risico) bij
het claimen van planschade. Onduidelijk is wanneer deze wetswijziging in
werking zal treden. Onduidelijk is ook, op welk moment belanghebbenden schade
zullen gaan claimen. Dat hangt uiteraard samen met het ontwikkeltempo
Samengevat acht ik het verantwoord het risico van planschade voor rekening van
de gemeente te nemen.
grondprij s strook gemeentegrond
Om stedenbouwkundig-ruimtelijke en exploitatietechnische redenen is het
noodzakelijk gebleken, de strook gemeentegrond tussen de eigendommen van de
Zorggroep en de nieuwbouw van de GGZ Friesland te betrekken bij de
planontwikkeling
Voor dit perceel bouwgrond is in de grondexploitatie Jelsumerstraat/Dammelaan
een opbrengst van ca. 342.500,- euro geraamd (76 euro per m2 op basis van
sociaal medische doeleinden)In de concept overéénkomst wordt dit perceel
bouwgrond verkocht voor een bedrag van 250.000,- euro aan Slokker. Deze
opbrengst dient vervolgens ter afdekking van de mogelijke planschade. Het
alsdan resterende bedrag kan terugvloeien naar de egalisatiereserve
grondbedrij fHiermee wordt het resultaat van de grondexploitatie
Jelsumerstraat/Dammelaan voor een bedrag van maximaal 342.500,- en minimaal
92.500,- euro negatief beïnvloed en daarmee indirect ook de egalisatiereserve
grondbedrij f
De totale bijdrage van de Gemeente Leeuwarden aan de grondexploitatie van
Slokker Vastgoed B.V. komt hierdoor op een bedrag van 472.500,- euro
