2. BeSeidsbegi
2.2.7.b Resultaatbepaling grondexploitatieprojecten
Jaarlijks worden alle grondexploitaties volledig herzien. De relatie van de grondexploitaties met de
reserve grondexploitaties is volgens een aantal regels vastgelegd. Deze staan hieronder vermeld.
Afsluiten grondexploitaties
Het moment van afsluiten van grondexploitaties is bepaald door winstneming als 95% van de kavels is
verkocht en de verwachte uitgaven nog maximaal 300.000 bedragen. Voor de nog te verwachten
uitgaven wordt (per complex) een voorziening gevormd ter hoogte van de voorziene kosten.
Verliezen worden genomen op het moment dat deze uit de jaarlijks op te stellen hercalculatie blijken.
Het voorziene verlies wordt op dat moment onttrokken aan de reserve grondexploitatie en ten gunste
van de "voorziening verliesgevende complexen" gebracht. Definitieve vaststelling en afwikkeling van
het verlies vindt eveneens plaats als 95% van de kavels is verkocht (normering van 95% geldt voor
complexen tot 500 woningen of bedrijventerreinen van maximaal 15 ha, daarboven geldt normering
van 98%).
Tussentijdse winstneminq
Tussentijdse winstneming houdt in dat vóórdat de ontwikkeling helemaal klaar is, er al geld uit de
grondexploitatie naar de reserve grondexploitaties geboekt wordt. Dit wordt toegepast in die
grondexploitaties waar sprake is van een substantiële winstverwachting. De overige voorwaarden voor
tussentijdse winstneming zijn: er zijn grondopbrengsten gegenereerd, er is sprake van een voordelige
(negatieve) boekwaarde, er is geen sprake van specifieke risico's. De winstneming wordt berekend
door het percentage van de grondopbrengsten die gerealiseerd zijn te vermenigvuldigen met de
verwachte winst. Dit bedrag wordt gecorrigeerd met rente-invloeden en er mag geen nadelige
(positieve) boekwaarde ontstaan. De aldus berekende tussentijdse winstneming wordt toegevoegd
aan de reserve grondexploitaties.
Afwaardering gronden in voorraad
leder jaar wordt van de aanwezige grondvoorraad (nog niet in exploitatie genomen) bezien of de
boekwaarde nog in overeenstemming is met de marktwaarde. Zonodig vindt afwaardering plaats.
Deze methodiek speelt met name bij Zwettepark Noord en Newtonpark III. De gronden zijn destijds
verworven in de veronderstelling dat deze reeds in ontwikkeling zouden zijn gebracht. De
bijgeschreven rente heeft tot gevolg dat de boekwaarde hoger is dan de marktwaarde. In 2004 heeft
afwaardering tot marktwaarde plaatsgevonden. Vervolgens is dit een jaarlijks terugkerende procedure
om het effect van de bijgeschreven rente teniet te doen.
2.2.7.c Reserve grondexploitaties
Om de risico's in de grondexploitatie op te vangen is de reserve grondexploitaties in het leven
geroepen. Ten gunste van de reserve worden de positieve exploitatieresultaten gebracht. Voor de
verwachte negatieve resultaten is een voorziening "verliesgevende complexen" getroffen, die ten laste
komt van de reserve grondexploitatie.
De reserve grondexploitatie vormt de weerstandscapaciteit voor de risico's in de grondexploitaties.
Vanaf 2004 is een bijdrage voorzien aan de algemene middelen en het SIOF uit de reserve
grondexploitatie (van 0,9 miljoen per jaar). In 2006 is afdracht niet mogelijk.
Onderstaand kader geeft de financiële positie van de grondexploitaties weer:
Tabel 1 - bedragen x 1.000
Stand reserve grondexploitatie 1-1-2005
10.871
V
Rentebijschrijvingen 2005
695
V
Toevoeging aan voorziening negatieve complexen
-2.887
N
Tussentijdse winstneming Hemrik en Newtonpark II
2.210
V
Bijdrage afwaardering gronden nog niet in exploitatie
-502
N
Resultaat Wirdum Pastorijfinne
518
V
Ontwikkelbudget
-51
N
Stand reserve grondexploitaties 1-1-2006
10.854
V
De hercalculaties die naar 1 januari 2005 geactualiseerd zijn (zie ook nota "rapportage calculaties
grondexploitaties 2005") leveren het volgende beeld op:
negatieve resultaten: voor de complexen met een negatief resultaat is een voorziening
getroffen. De voorziening moet gelijk zijn aan de totale eindwaarde van de grondexploitaties
met een negatief resultaat. Deze is bepaald op 4,65 miljoen voor de complexen Blitsaerd,
Hofsingel, Zuiderburen en Vrijheidswijk zuid-west. Per 1 januari 2005 had de voorziening een
174
Beiei üsoegr otin 2
omvang van 1,76 miljoen. Daarom is aanvulling nodig vanuit de reserve grondexploitaties
van 2,89 miljoen. Blitsaerd wordt in 2005 met de voorziening afgerekend 0,49 miljoen),
zodat de voorziening per 1-1-2006 een omvang heeft van 4,15 miljoen.
tussentijdse winstneminq: rekening houdend met de regels van tussentijdse winstneming kan
er uit de grondexploitaties van Hemrik 1,83 miljoen) en Newtonpark II 0,38 miljoen) een
bedrag van 2,21 miljoen toegevoegd worden aan de reserve grondexploitaties. Dit vindt in
2005 plaats.
positieve resultaten: op waarde van 1-1-2006 laten de grondexploitaties een positief resultaat
zien van 3,54 miljoen. Deze resultaten komen in de loop der jaren ten gunste van de reserve
grondexploitaties. In dit bedrag is al rekening gehouden met de tussentijdse winstnemingen
en de verrekening met de reserve van Wirdum Pastorijfinne in 2005.
Bij de gronden die nog niet in ontwikkeling zijn genomen geldt dat deze jaarlijks beoordeeld worden op
boekwaarde versus marktwaarde. De gronden die uiteindelijk aan de GEM De Zuidlanden geleverd
worden, kennen dit risico niet omdat contractueel is vastgelegd dat de verwervingslasten van de
gronden inclusief andere (rente en beheerslasten bij de GEM in rekening gesteld worden bij levering.
De gronden die verworven zijn voor toekomstige ontwikkeling van Zwettepark Noord en Newtonpark 3
kennen dit risico wel. In 2005 worden deze gronden voor€ 0,5 miljoen afgewaardeerd naar een
gemiddelde prijs per vierkante meter van circa 9,50. Deze afwaardering heeft feitelijk de hoogte van
de bijgeschreven rente.
In de volgende tabel staat een overzicht van de lopende grondexploitaties in 2006. De resultaten zijn
vermeld op waarde per 1 januari 2006. Dat wil zeggen dat de waarde van het resultaat teruggerekend
is naar die datum. Hierdoor zijn bedragen anders dan in rapportages die de waarde op een andere
datum laten zien.
De besluitvorming rond de dekking van het tekort in Zuiderburen is bij het opstellen van de begroting
nog gaande. Als uitgangspunt voor de begroting is daarom een doorrekening gemaakt waarbij het
negatieve resultaat gehalveerd is.
Tabel 2 - bedragen x€ 1.000
Naam
verwacht resultaat
op waarde 1-1-2006
looptijd
WONINGBOUWLOCATIES
voordelig
nadelig
01 Willem Loréstraat
0
2006
07 Hofsingel
-422
2006
20 Vrijheidswijk z/w
-2
2010
40 Zuiderburen
-3.707
2008
Totaal woningbouw
-4.131
BEDRIJVENTERREIN
63 Hemrik
695
2008
64 Marnixveld/ Bodeterrein
171
2007
67 Businesspark 1 2a
1.758
2008
74 Businesspark 3
607
2008
75 Leeuwarden Oost
0
2010
77 Businesspark 4
6
2012
81 Newtonpark fase 1
36
2007
82 Newtonpark fase 2
268
2007
84 Newtonpark fase 4
1
2017
Totaal bedrijventerrein
3.542
TOTAAL
-589
De verwachte ontwikkeling van de reserve grondexploitaties is als volgt:
175
