2. Beleidsbegroting
Tabel 3 - bedragen x 1.000
2.2 De paragrafen: Grondbeleid
Omvang reserve
grondexploitaties
per 1 januari
10.871
10.854
11.088
10.956
13.880
13.168
Rentemutaties
695
788
777
770
534
Afdrachten
algemene reserve
SIOF
vervallen
vervallen
-882
-882
-882
Resultaten
grondexploitaties
518
0
529
3.593
0
Afwaardering
gronden overigen
Zie tabel 1
-1.230
-554
-556
-557
-559
2.2.7.d Risico's
Om te kunnen beoordelen of de weerstandscapaciteit voldoende is om de risico's op te kunnen
vangen en of afroming van de reserve grondexploitaties mogelijk is, is een analyse gemaakt van de
risico's. Dit ondanks het feit dat risico's zich moeilijk laten kwantificeren. De omschreven risico's zijn
een inschatting per 1 januari 2006. Jaarlijks worden deze opnieuw bepaald, omdat de kans waarmee
het risico zich kan voordoen, kan wijzigen, er meer inzicht is verkregen in het risico, of het risico door
maatregelen is beperkt.
Bodemsanering in grondexploitatiegebieden
Risico's van bodemsanering spelen vooral in de binnenstedelijke ontwikkellocaties. De
budgetten uit het ISV zijn niet toereikend. Het risicobedrag wordt totaal op 640.000
ingeschat.
subsidies
Bij de aanvraag van subsidies bestaat altijd de kans dat deze niet, of minder toegekend
worden. Dit wordt meestal veroorzaakt door het niet kunnen voldoen aan de
subsidievoorwaarden, zoals bijvoorbeeld het tijdig realiseren van de gesubsidieerde
werkzaamheden. In Newtonpark IV staat voor€ 4,5 miljoen subsidies geraamd van provincie
en Kompas. Als risico wordt daarom 30% van het subsidiebedrag genomen: €1,4 miljoen.
samenwerkingsverbanden
In de samenwerkingsverbanden van Blitsaerd, PPS-3plus en De Zuidlanden is de verdeling
van risico's contractueel geregeld. Op dit moment spelen er alleen risico's in De Zuidlanden.
Dit heeft te maken met het feit dat de gemeente de gronden verwerft en daardoor een
afzetrisico loopt. Dit risico is in de samenwerkingsovereenkomst beperkt, doordat de
marktpartijen 50% van het afzetrisico op zich genomen hebben. Daarnaast is vanwege de
financieringsconstructie bij de Bank Nederlandse Gemeenten, sprake van garantstelling door
de gemeente. Hoewel zeker niet acuut is het risico bepaald op 1 miljoen.
ontwikkelrisico
Bij bedrijventerrein Leeuwarden West is sprake van meerdere risico's: subsidies, eigen
bijdragen van bedrijven, incidentele risicodragende herontwikkeling van bestaande
bedrijfspercelen. Omdat de risico's sterk met elkaar samenhangen zijn deze niet afzonderlijk
bepaald, maar als percentage (5%) van de investering (€16 miljoen) geraamd op 0,8
miljoen.
gronden in voorraad
Voor de ontwikkeling van Newtonpark 3 en Zwettepark Noord zijn veel gronden aangekocht.
Omdat de boekwaarde hoger werd dan de marktwaarde zijn deze gronden afgewaardeerd in
2004. Doordat er jaarlijks rente bijgeschreven wordt, neemt de boekwaarde weer toe ten
opzichte van de marktwaarde, die redelijk constant blijft. Jaarlijkse afwaardering is daarom
noodzakelijk. Vooralsnog is de veronderstelling dat ontwikkeling in verband met de tracékeuze
van De Haak en de westelijke ontsluitingsweg niet vóór 2012 verwacht wordt. Het renterisico
bedraagt derhalve (7 jaar, per jaar 0,5 miljoen) 3,5 miljoen. In de verwachte ontwikkeling
van de reserve grondexploitaties is met dit risico rekening gehouden.
176
2. Beleidsbegroting
2.2 De paragrafen
sleld
Zuiderburen
Vanwege het feit dat besluiten rond de dekking van het tekort nog niet zijn genomen, is het
uitgangspunt voor de begroting een halvering van het negatieve resultaat. Bij dit uitgangspunt
is de aanname dat daardoor de risico's ten opzichte van vorig jaar ook gehalveerd zijn Het
risico was vorig jaar bepaald op 2,9 miljoen. Het risico komt daardoor nu op 1,5 miljoen.
marktrisico's vertraging
De marktrisico's hangen samen met de conjuncturele ontwikkelingen, die niet beïnvloedbaar
zijn. Als de gronduitgifte over de hele linie vertraagt, treden rentenadelen op, veelal
gecombineerd met lagere gronduitgifteprijzen. Het geïnvesteerd vermogen per 1 januari 2006
wordt geraamd op 15 miljoen (exclusief de gronden ten behoeve van De Zuidlanden,
daarvan is het risico specifiek bepaald, zie samenwerkingsverbanden). Om het marktrisico op
te kunnen vangen is berekend wat het rentenadeel is als er gedurende een aantal jaar geen
verkopen gerealiseerd worden. Het risico komt dan neer op 1,3 miljoen. Voor
binnenstedelijke locaties is rekening gehouden met een gemiddelde vertraging van 1,5 jaar.
De uitleglocaties en de bedrijventerreinen zijn berekend met een vertraging van respectievelijk
1 en 2 jaar.
Totaal belopen de risico's een bedrag van 10,1 miljoen.
In de volgende tabel staan de omvang van de risico's in de loop van de tijd weergegeven zoals ze per
1 januari 2006 zijn bepaald. Het totale risico neemt jaarlijks af omdat het risico van de gronden in
voorraad (het jaarlijks afwaarderen van de rentelast tot marktwaarde) al in het verloop van de reserve
grondexploitaties is meegenomen. Het verloop van de risico's staat afgezet tegen het verwachte
verloop van de reserve grondexploitaties.
Tabel 4 - bedragen x 1.000.000
2006
2007
2008
2009
2010
Omvang reserve
grondexploitatie per 1 januari
10,9
11,1
11,0
13,9
13,2
totale omvang risico's bepaald
op 1 januari 2006
10,1
9,6
9,1
8,6
8,1
2.2.7.e Perspectief
Uit de vorige alinea's blijkt dat de reserve grondexploitaties van voldoende omvang is om de
benoemde risico's volledig te kunnen dekken. Het surplus in 2006 zou bijna voldoende zijn om de
afdracht aan de algemene middelen en het SIOF te kunnen betalen.
Toekomstige positieve ontwikkeling van de reserve (zie tabel 3) is sterk afhankelijk van de resultaten
in de lopende exploitaties. Met name aan het eind van 2008 wordt verwacht dat een aantal
grondexploitaties met een positief resultaat afgesloten kunnen worden. Dit zijn allen
bedrijventerreinen. Deze hebben de neiging om uitte lopen (verlengen van de looptijd).
Teneinde in de toekomst zorg te kunnen dragen voor een afdracht aan de algemene reserve en het
SIOF wordt in deze alinea ingegaan op de toekomstige mogelijkheden.
lopende grondexploitaties
Het accent ligt op strikte bewaking van de kosten en opbrengsten, waarbij ook aandacht is
voor de fasering. Dat wil zeggen dat gestuurd wordt op het op tijd binnen krijgen van de
opbrengsten en het zo mogelijk uitstellen van de investeringen, als de opbrengsten op zich
laten wachten.
Om te voorkomen dat de indirecte doorbelastingen een molensteen om de nek worden van
steeds minder grondexploitaties, zijn inmiddels maatregelen getroffen. De toekomstige
doorbelastingen zijn nu afgestemd op het aantal lopende grondexploitaties.
De oplossingsrichtingen die gekozen worden om het tekort in Zuiderburen aan te zuiveren
heeft uiteraard groot effect op het verloop van de reserve grondexploitaties.
177
