Blad 2
Uit de middelen voor de ISV-periode 2000-2004 werd een
subsidiebudget van 1.361.341 beschikbaar gesteld. Dat was
(en is) bedoeld om eigenaren en andere marktpartijen over
de streep te trekken de (veelal onrendabele) investeringen
in de woningrehabilitatie te doen. De prestatiedoelstelling
van het project luidde: "Er zijn in ca. 50-55 winkel
bedrijf spanden op leegstaande bovenverdiepingen ca. 100-
120 woningen gecreëerd". In de eerste ISV-jaren werden
uitvoeringsbij dragen beschikbaar gesteld op grond van de
oude Subsidieverordening stads- en dorpsvernieuwing. Met de
Subsidieverordening stedelijke vernieuwing trad in 2003 een
nieuwe methodiek in werkingde subsidies worden op een
aantoonbaar exploitatietekort afgestemd, mits dit binnen
redelijke grenzen blijft en in verhouding staat tot de
nagestreefde woningkwaliteit.
De ambitieuze doelstelling was ingegeven door de
goede ervaringen in de jaren-1990, naast het gunstige
economische tij. Wat de kwaliteitsslag betreft: in een
binnenstedelijke woningmarkt met een overschot aan kleine
en goedkope huurwoningen, werd ervoor gekozen vooral in te
zetten op grotere en duurdere woningen, om de midden- en
hoge inkomens ook weer aan de binnenstad te binden en om
een evenwichtiger, gedifferentieerde woningmarkt te
creëren. Er waren ook voldoende signalen dat er vanuit die
groep daadwerkelijk interesse was, mits aan essentiële
randvoorwaarden kan worden voldaan (buitenruimte en
parkeergelegenheid)Getalsmatig kwamen de prognoses
bovendien voort uit een onderzoek door bureau Meertens
Steffens uit Maastricht, waar ervaring is opgedaan met een
project- en bedrijfsmatige aanpak.
De praktijk was evenwel weerbarstiger en sommige
factoren zijn onderschat. De investeringsbereidheid van
eigenaren liep door de economische tegenspoed vanaf 2000
hard terug. Waar in het verleden veelal kleinschalige
initiatieven in meer perifere zones van het winkelgebied
door eigenaren die minder op winstmarges letten, relatief
eenvoudig waren te realiseren, kreeg de gemeente vaker te
maken met institutionele beleggers en onroerend
goedmaatschappijen, wier primaire oogmerk de verhuur van de
lucratieve vierkante meters winkelruimte op de begane grond
is, en met groepen panden waarvan de bereikbaarheid van de
etages een probleem is en die gesitueerd zijn in of nabij
het kernwinkelgebied. Vergeleken bij elders in het land
bleven huur- en koopprijzen op een verhoudingsgewijs laag
peil steken, met relatief lage opbrengsten als gevolg.
Projecten zijn niet dan alleen met hoge overheidsbijdragen
sluitend te krijgen. Daarbij dient dan ook het gewenste
kwaliteitsniveau als toetsingskader.
Blad 3
Binnen deze context, waarin projecten stroef van de
grond kwamen, heeft u in het voorjaar van 2003 besloten tot
een verschuiving in de ISV-programmering ISV-programma
2000-2005de uitvoering versterktVoortgangsrapportage
ISV-programma en herverdeling ISV-middelen 2000-2005Dit
had mede de groeiende tekorten in de prioritaire ISV-
gebieden Achter de Hoven/Vegilin en Vrijheidswijk als
achtergrond. Een gedeelte van het Wonen boven Winkels-
budget 476.561) werd toebedeeld aan deze ISV-
programma' s. Ook viel het besluit om het project af te
ronden, met dien verstande dat een eindprogramma met
expliciet benoemde uitvoeringsprojecten nog zou worden
gefaciliteerd. Het resterende subsidiebudget kon daarvoor
worden aangewend.
Resultaat ISV-I per 31-12-2004
De projecten uit het eindprogramma hebben uiteindelijk om
uiteenlopende redenen merendeels geen doorgang gevonden. Zo
werden de twee grootste plannen, van institutionele
beleggers voor het Statemapand aan het Zaailand en het
Douglaspand aan de Nieuwestad, beide op de hoek van de
Lombardsteeg, na lange voorbereidingen op het laatst
afgeblazen, omdat de investeerder er vanaf zag of de
gemeente niet bereid was het hoge exploitatietekort af te
dekken daar er onvoldoende woning- en omgevingskwaliteit
tegenover stond en/of de aanvangshuren mede in relatie tot
die kwaliteit te hoog werden ingeschat voor de lokale
woningmarkt
Het resultaat per 31-12-2004 van het ISV-I-project
Wonen boven Winkels c.q. Woonkwaliteit Binnenstad is: 24
nieuwe en ingrijpend verbeterde woningen in 20 panden. Dit
komt neer op 25% van de geformuleerde ambitie wat betreft
het aantal woningen en 40% wat betreft het aantal te
verbeteren panden. Na aftrek van reeds uitbetaalde
subsidies en aangegane verplichtingen resteert er nog een
budget van 273.576.
Nieuw eindprogramma
Met het oog op de ISV-eindverantwoording is op ambtelijk
niveau overlegd met het Ministerie van VROM hoe de
doelstelling mogelijk alsnog is te halen in de tweede ISV-
periode. Nu hebben zich sinds de zomer van 2004 nog een
aantal nieuwe, veelbelovende initiatieven aangediend,
projecten voor overwegend grote koopwoningen in monumentale
panden welke alle met een exploitatietekort kampen. VROM
kan zich goed vinden in ons voorstel om deze projecten
alsnog te ondersteunen in de ISV-periode 2005-2009.
