5. Financieel kader
Nota grondbeleid
4.3.11. Grondbeleid en de nota Ruimte
Als gevolg van de Nota Ruimte is herziening van de "gereedschapskist" met instrumenten ten
behoeve van een slagvaardige ruimtelijke ontwikkeling noodzakelijk. Het nieuwe bouwwerk
komt er waarschijnlijk als volgt uit te zien:
Nieuw instrument
Betekenis instrument
Projectbesluit en
bestemmingsplan
bevoegdheid
De nieuwe Wro introduceert het gemeentelijk projectbesluit tbv de
ontwikkeling van concrete projecten.
Voorkeursrecht
Vanaf 1 februari kunnen alle gemeenten voor alle niet agrarische
ruimtelijk functie, het voorkeursrecht vestigen. De komende integrale
herziening van de Wet voorkeurrecht gemeenten (gepland voor 2005)
moet de toepassing van deze wet vereenvoudigen.
Onteigeningsbevoegd
heden
Introductie van onteigeningsbevoegdheid gekoppeld aan het
gemeentelijk projectbesluit uit de nieuwe Wro (wordt geregeld in
Invoeringswet Wro). De herziening van de onteigeningswet (gepland
voor 2005) moet de toepassing van deze wet vereenvoudigen.
Grondexploitatiewet
De Grondexploitatiewet biedt een regeling voor kostenverhaal en
verevening bij particuliere locatieontwikkeling en de mogelijkheid
om enkele locatie-eisen te stellen. Het wetsvoorstel van de
Grondexploitatiewet is in oktober 2004 voor advies naar de Raad van
State gestuurd.
Planschadevergoedings-
overeenkomsten
Het Wetsvoorstel Planschadevergoedings-overeenkomsten (is
ingediend bij de Tweede kamer) maakt het weer mogelijk dat
gemeenten en projectontwikkelaars overeenkomsten sluiten over de
vergoeding van pianschadekosten.
Uiteraard wordt de wetgeving en de overige landelijke ontwikkelingen gevolgd, zodat het
gemeentelijk beleid hierop wordt aangepast.
29
Nota grondbeleid
5.1. Algemeen
In de jaarlijkse nota "Financiële positie grondexploitatie" wordt uitgebreid op de financiële
stand van zaken met betrekking tot de grondexploitatie ingegaan. Daarom wordt de financiële
positie van de grondexploitatie in deze grondnota alleen op hoofdlijnen besproken. Tegelijk
met deze nota wordt de nota financiële positie 2004 aangeboden De nota financiële positie
beschrijft de situatie per 1 januari 2004. Inmiddels is de jaarrekening 2004 gereed. De cijfers
in dit hoofdstuk zijn daarom geactualiseerd naar 31 december 2004.
5.2. Financiële positie
Een belangrijke toets voor de beoordeling van de financiële positie van de grondexploitatie is
het niveau van de reserve grondexploitaties. Bij de bepaling van deze reserve moet
onderscheid worden gemaakt tussen de gerealiseerde en nog te realiseren bedragen. Het
gerealiseerde bedrag (per eind 2004 10,9 miljoen) wordt ontleend aan de balans en heeft
betrekking op afgesloten complexen, dan wel op lopende complexen waarbij al voor een deel
winst is genomen. Het reservebedrag van 10,9 miljoen is exclusief de voorziening
verliesgevende complexen waarvan de omvang eind 2004 1,8 miljoen bedraagt. De nog te
realiseren winsten (per eind 2004 5,4 miljoen) blijken uit de kostprijscalculaties van de
lopende plannen en komen op termijn (na realisatie) beschikbaar. Verliezen zijn voorzien en
er is een redelijk bedrag aan reserve aanwezig. Een en ander moet echter worden bezien tegen
de risico's die nog in de grondexploitatie schuil gaan (zie hierna).
5.2.1. Weerstandsvermogen
Voor de opvang van onvoorziene risico's op planniveau (afzet en invulling) en algemene
risico's die samenhangen met conjuncturele ontwikkelingen is het nodig dat de
grondexploitatie beschikt over een financiële buffer (weerstandsvermogen). Op basis van de
risicoanalyse over de grondexploitaties is op dit moment een weerstandsvermogen
noodzakelijk van 10 miljoen.
5.2.2. Verwachte exploitatietekorten
In overeenstemming met het voorzichtigheidsprincipe worden de exploitatietekorten van
plannen bij het bekend worden daarvan voorzien. In dat kader zijn alle verwachte
exploitatieverliezen per eind 2004 via de voorziening verliesgevende complexen afgedekt.
Bij gronden in ontwikkeling is geen sprake van negatieve resultaten, omdat er nog geen
vastgestelde grondexploitatie is. De gronden worden jaarlijks tegen reële waarde (met de dan
bekende gegevens) gewaardeerd. Indien dit een bij- of afwaardering betekent, wordt dit
jaarlijks gecorrigeerd ten laste of ten bate van de reserve grondexploitatie.
(conform BBV moet de afwaardering via de exploitatierekening worden verantwoord en bij de
resultaatbestemming ten laste van de grondreserve gebracht worden. Immers bij BBV is een rechtstreekse
afboeking niet meer toegestaan. De boekingen worden volgens deze richtlijnen uitgevoerd).
5.2.3. Tussentijdse winstneming
Vanaf 2003 wordt voor de plannen met een verwacht voordelig exploitatiesaldo tussentijds
winst genomen. Hieraan zijn wel de volgende voorwaarden verbonden:
- de tussentijdse winst moet gerealiseerd zijn. In dat geval moet de winst op de reeds
verrichte prestaties op een verantwoorde wijze kunnen worden bepaald. Dit betekent dat
met een redelijke mate van nauwkeurigheid al gemaakte en nog te maken kosten kunnen
worden toegerekend aan het gerealiseerde deel van het complex en dat er een grote mate
van zekerheid bestaat over de nog te realiseren opbrengsten en te maken kosten;
30
