Blad 6
Daarnaast zou bij de uitwerking van de plannen bezien kun
nen worden in hoeverre nog ruimte aanwezig is voor commer
ciële ruimten ten behoeve van zakelijke en maatschappelijke
dienstverlening en voor onderwijsvoorzieningen voor de wijk
(basisschool)
Gezien de beschikbare ruimte zal het bij de dienstverlening
moeten gaan om kleinschalige vestigingen. Ook vanuit het
gemeentelijke kantorenbeleid ligt een dergelijke invulling
voor de hand omdat de vestiging van grootschalige kantoren
met name in het gebied van de kantorenhaak dient plaats te
vinden
In ieder geval zal de bij deze ontwikkeling behorende par-
keerbehoefte binnen de plannen moeten worden opgevangen.
Stedenbouwkundige aspecten
Aan de stadsring zijn meerdere grootschalige geclusterde
ontwikkelingen die qua structuur en bebouwinghoogte het
standaardstramien van de bebouwing langs de rondweg onder
breken. Denk in dit verband aan het MCL, WTC en de Kennis-
campusDe locatie Sportpark Cambuur in combinatie met het
Cambuurstadion als publieke functie leent zich voor een
gelijksoortige ontwikkeling. Voor deze ontwikkellocatie kan
om die reden worden gekozen voor het toelaten van hogere
bebouwingshoogten. Ook biedt de keuze voor hogere bebouwing
meer mogelijkheden om het gebied transparant en toeganke
lijk te maken.
In het kader van de nadere uitwerking zal nog een verdere
afweging moeten plaatsvinden voor wat betreft een nauwkeu
riger detaillering van de bebouwingshoogten in relatie tot
de omgeving (Cambuurplein, CoopmansstraatArchipelweg en
Insulindestraat)Op voorhand kan worden gesteld dat het
Cambuurplein aan de stadionzijde veel meer wandvorming no
dig heeft. Hierdoor wordt het stadion als semi-openbaar
gebouw veel manifester als het belangrijkste element aan
het plein.
Parkeren
Zoals eerder aangegeven neemt door de uitbreiding van de
stadioncapaciteit de parkeerdruk op het gebied toe. Door de
eigenaar en de gebruiker van het stadion zal een vervoers
plan moeten worden opgesteld waarin is aangegeven hoe de
parkeerproblematiek wordt opgelost.
Bij de parkeervisie voor het gebied moet ook gekeken worden
naar oplossingen voor de parkeerbehoefte van winkels en
overige voorzieningen.
De nieuwbouw van woningen genereert een extra parkeerdruk.
Voor de bepaling hiervan dient te worden uitgegaan van de
door de gemeente gehanteerde parkeernormen
Parkeerplaatsen voor de bewoners van de nieuwe woningen
dienen bij voorkeur in gebouwde parkeervoorzieningen te
worden uitgevoerd. Het parkeren van de bezoekers kan op een
andere wijze worden opgelost. In ieder geval zal de door
deze ontwikkeling ontstane parkeerbehoefte binnen het ont
wikkelingsgebied moeten worden opgevangen.
Blad 7
Het bieden van een structurele oplossing voor de parkeer
problematiek is voor de gemeente voorwaardelijk voor de
ontwikkelingsmogelijkheden van het gebied.
Milieuaspecten
Rekening dient gehouden te worden met de milieueisen die
voortvloeien uit de geluidemissies en lichtemissies van het
Cambuurstadion. Op zich biedt de regelgeving mogelijkheden
voor een combinatie van een voetbalstadion en woningbouw in
de onmiddellijke omgeving. De Interimwet Stad- en Milieube
nadering geeft gemeenten een handvat om in dergelijke situ
aties woningbouw te realiseren en tegelijk de kwaliteit van
de leefomgeving optimaal te houden. Het geluidprobleem kan
worden opgelost door of maatregelen bij de inrichting die
dit veroorzaakt of door maatregelen aan de woonbebouwing.
Ook ten aanzien van lichthinder zijn oplossingen denkbaar
die bij de uitwerking van de plannen in ogenschouw genomen
kunnen worden.
De verkeerstoename door eventuele nieuwbouw leidt, zonder
maatregelen, tot een verhoging van de gevelbelasting. De
gevelbelasting van nieuwe bebouwing langs de Coopmanstraat
en de Insulindestraat ligt boven de voorkeurswaardeDit
betekent dat voor nieuwbouw een procedure Hogere Waarde
moet worden gevolgd. Afhankelijk van de situering van de
woonbebouwing speelt de geluidproblematiek ook i.v.m. de
Archipelweg.
De benodigde milieuprocedures zullen worden bepaald aan de
hand van de definitieve plannen. Bezien zal worden hoe in
vergelijkbare situaties met de geluid- en lichtproblematiek
rond stadions wordt omgegaan (b.v. Euroborg in Groningen)
Financiën
De gronden onder het Cambuurstadion zijn eigendom van de
gemeente en voor een symbolisch bedrag in erfpacht uitgege
ven aan de BVO Cambuur. Indien het stadion van eigenaar
wisselt zal de erfpachtcanon in overeenstemming moeten wor
den gebracht met het gebruik van de gronden dan wel zullen
deze gronden kunnen worden verkocht
Ook de gronden van het Sportpark Cambuur zijn eigendom van
de gemeente. Voor een tweetal percelen grond met daarop het
clubgebouw en was- en kleedgebouwen is tot 31 december 2033
het zakelijk recht van opstal verleend aan de amateurvere
niging die de sportvelden in gebruik heeft.
Deze gronden zullen (deels) moeten worden verkocht dan wel
zal bij uitgifte in erfpacht hiervoor recht van opstal moe
ten worden verleend.
De keuze voor uitgifte in erfpacht dan wel verkoop zal in
nader onderling overleg worden bepaald.
Als uitgangspunt bij eventuele verkoop van de gronden geldt
dat voor woningen, commerciële en zorgfuncties een commer
ciële prijs wordt gehanteerd. Indien door A7 de noodzaak
wordt aangetoond kan een residuele grondprijsberekening
voor het gehele of delen van het plangebied worden gehan
teerd waarbij als ondergrens een neutraal resultaat geldt.
