2 Beleidsbegroting
2.2 De paragrafen: Grondbeleid
2.2.7 Grondbeleid
2.2.7.a Kaders van het grondbeleid
In september 2005 is de nota grondbeleid vastgesteld. In deze nota zijn de kaders van het
grondbeleid vastgelegd. Deze kaders zijn:
opereren als een ontwikkelingsbedrijf, dat wil zeggen uitvoeren van een actieve grondpolitiek
van ontwikkellocaties voor woningen, kantoren en bedrijven;
rekenen en tekenen moet gelijk opgaan, kwaliteit moet betaalbaar zijn, marktconform
opereren moet en winst maken mag;
leidraad voor het ontwikkelen van woningbouw is het woonplan. Door middel van het
grondbeleid zullen de kavelprijzen hierop worden afgestemd;
kwaliteit moet gerealiseerd worden door sturing op de architectuur, meer dan op
gesubsidieerde grondprijzen;
aan experimenten wordt alle ruimte gegeven onder voorwaarde dat deze geen effect hebben
op de marktconforme grondprijs, dan wel het tempo van uitgifte;
aanhouden van een ontwikkelbudget van 50.000 te dekken uit de Reserve Grondexploitaties
om vorm te kunnen geven aan onderzoeken ten behoeve van nieuwe ontwikkelingen;
snelle vormgeving van de planontwikkeling in de kantorenhaak middels samenwerking met
marktpartijen;
handhaven van het bestaande actieve grondbeleid bij realisatie van bedrijventerreinen waarbij
prioriteit gegeven wordt aan de ontwikkeling van Businesspark IV en Newtonpark fase 4;
verkoop van gronden tegen marktconforme prijzen waarbij het nettoresultaat ten gunste komt
van de Reserve Grondexploitaties tenzij hierover expliciet anders wordt besloten.
In het collegeprogramma 2006-2010 staat dat de Nota Grondbeleid wordt uitgevoerd.
Naast de uitgangspunten van de nota grondbeleid 2005 zijn ook de overgenomen aanbevelingen
uit de Quick scan door adviesbureau Newland van belang:
bij de keuze voor budgettair neutraal resultaat een buffer opnemen (operationele positieve
resultaatsverwachting) van 5% van de geraamde opbrengsten;
krediet voor strategische verwervingen. In januari 2007 heeft de raad besloten om hiervoor
een krediet beschikbaar te stellen van 5 min, waarvan maximaal 1,5 min uit de reserve
grondexploitaties ten behoeve van de eventuele onrendabele top.
Uitvoering en uitwerking van de nota grondbeleid zal in de tweede helft van 2007 nader invulling
krijgen met de nota's "Bovenwijkse voorzieningen" en "Grondprijzenbeleid".
De rekenkamer heeft in 2007 haar onderzoek naar de kaders van het grondbeleid afgerond. Hieruit
zijn vijf aanbevelingen gekomen:
1. actualisering van de nota grondbeleid;
2. meer sturing op een positief grondexploitatiesaldo;
3. verbetering van de sturingssystematiek;
4. verbetering van de informatievoorziening aan de raad, vooral over de PPS-constructies;
5. versterken van de positie van de gemeente in de PPS-projecten.
Bij het opstellen van deze paragraaf heeft de discussie hierover in de raad nog niet
plaatsgevonden. In 2008 zal in ieder geval, mede als gevolg van de invoering van de nieuwe
grondexploitatiewet, de nota grondbeleid geactualiseerd worden.
2.2.7.b Visie op het Grondbeleid
In de vorige beleidsperiode heeft de gemeente een actieve verwervingspolitiek gevoerd teneinde
meer sturend te kunnen optreden bij de ontwikkeling en vormgeving van nieuwe woongebieden, de
onderhandelingspositie van de gemeente ten opzichte van projectontwikkelaars te verbeteren en er
voor te zorgen dat een groter deel van het rendement ten gunste van de gemeente komt.
De planontwikkeling van de uitleggebieden Blitsaerd en de Zuidlanden zijn op bovenstaande wijze
tot stand gekomen. Met de bestaande uitleglocatie Zuiderburen leidt de ontwikkeling van deze
252
2 Beleidsbegroting
2.2 De paragrafen: Grondbeleid
gebieden tot een trendbreuk in de ontwikkeling van woningen, zowel in kwantitatieve als
kwalitatieve zin. Voor beide nieuwe locaties Zuidlanden en Blitsaerd, zijn gezamenlijke
exploitatiemaatschappijen (PPS) opgericht in de vorm van CV/BV constructies. In Blitsaerd zijn de
eerste woningen inmiddels opgeleverd en in de Zuidlanden zal dit naar verwachting vanaf 2008
gebeuren.
In de bestaande stad is de Stedelijke Vernieuwing in de Vrijheidswijk ter hand genomen. Een
aantal andere binnenstedelijke locaties zijn in het samenwerkingsverband met marktpartijen, de
PPS 3Plus BV, aangepakt.
De hiervoor genoemde ontwikkelingen zullen een belangrijke bijdrage moeten leveren aan het
realiseren van de prestatieafspraken (met de provincie en het ministerie VROM) op het gebied van
de woningbouwproductie.
Uitbreiding van bedrijventerreinen is gepland aan de westkant van de stad. Op kortere termijn in
de 4e fase Business Park en Newtonpark fase 4 en op langere termijn in Newtonpark fase 3 en
Zwettepark Noord.
De samenwerkingsverbanden in de CV/BV constructies hebben tot gevolg dat de gemeente een
andere rol is gaan spelen. Zij is immers aandeelhouder in deze ontwikkelmaatschappijen en niet
zelf kapitein op het schip. Het college zal bij voortduring blijven inzetten op strategisch
commerciële denkkracht bij de PPS-constructie, zodat de contractuele afspraken daadwerkelijk ook
gerealiseerd worden.
Het kunnen voeren van een actief grondbeleid wordt bepaald door het risico dat men bereid is te
lopen. Met inachtneming van de lopende PPS-contracten zal de gemeente waar mogelijk een actief
grondbeleid voeren en zodoende de rol van de gemeente als ontwikkelbedrijf verder gestalte
geven. Hierbij is het aanhouden van een krediet voor strategische verwervingen en een
ontwikkelbudget noodzakelijk.
Gezien de financiële positie van de reserve grondexploitaties is het zaak dat strategische aankopen
en stedenbouwkundige ontwikkelingen vooraf worden voorzien van een planeconomische analyse
(rekenen en tekenen gelijk op). Kwaliteit moet betaalbaar zijn, marktconformiteit is een must en
winst maken mag.
De focus van acties en werkzaamheden is gericht op ontwikkeling en realisering van gebieden.
Voor de economische ontwikkeling van de stad is locatieontwikkeling van het grootste belang. De
actieve rol van de gemeente zal hierbij vooral betrekking hebben op nieuwe inbreidingslocaties.
Een aantal binnenstedelijke locaties is immers al ondergebracht in PPS 3Plus BV, de
uitbreidingslocaties zijn voor de langere termijn al ingevuld door de bovengenoemde
samenwerkingsverbanden. De grondvoorraad voor bedrijventerreinen is voor de langere tijd
voldoende (hoewel door afhankelijkheid van de uitvoering van de Haak en Westelijke Invalsweg
niet direct beschikbaar).
De gemeente speelt een rol bij de verdere ontwikkeling en uitbouw van het WTC Expo tot grootste
beurscomplex van het Noorden en bij de realisatie van het hotel en de WTC Plaza. Een
herstructurering van de grondposities en de juridische structuur vormen de basis voor deze
ontwikkelingen. Het voormalige Philipscomplex is aangekocht en zal worden herontwikkeld in
samenhang met de FEC-ontwikkeling. Dit terrein kan voorzien in de lange termijn parkeerbehoefte
van een groter gebied (inclusief het FEC).
Overigens is de mate waarin actief grondbeleid gevoerd kan worden mede afhankelijk van de
risico's die hiermee gepaard gaan en de ruimte in de reserve grondexploitaties om deze risico's op
te kunnen vangen.
2.2.7.C Resultaatbepalina arondexploitatieproiecten
Jaarlijks worden alle grondexploitaties volledig herzien. De relatie van de grondexploitaties met de
reserve grondexploitaties is volgens een aantal regels vastgelegd. Deze staan hieronder vermeld.
253