3
2
op zichzelf merkwaardig, dat het woningmarktonderzoek
zo ontzettend jong is; het bestaat in feite in Nederland
nog maar een paar jaar, terwijl in alle takken van industrie
en andere gebieden waar diensten worden voortgebracht,
het de gewoonte is, dat eerst een bepaalde markt wordt
afgetast voordat er iets gemaakt wordt. In Nederland
trouwens niet alleen in Nederland is het de gewoonte
geweest de woningmarkt maar niet af te tasten en daar
waren natuurlijk ook wel aanleidingen voor omdat die
markt door omstandigheden zo verstoord was, dat je
daaraan moeilijk betrouwbare signalen kon ontlenen. Juist
op het moment dat sommige mensen veronderstellen, dat
het getij t.a.v. die woningmarkt aan het keren is, begint
de belangstelling voor het woningmarktonderzoek te ko
men; er hoeven maar een paar blokken hier en daar leeg
te staan en plotseling schrikken allerlei mensen wakker
om dit soort onderzoeken te entameren. Maar ik geloof,
dat ook in een situatie waarin het evenwicht niet aanwezig
is, het woningmarktonderzoek erg belangrijk is. Niet zo
zeer om te weten te komen wat je nu als bouwer of be
legger het makkelijkst kan slijten, maar wel om je van te
voren te realiseren welke middelen je hebt om een bepaald
beleid uit te voeren. Als er over doorstroming, renovatie
enz. gepraat wordt, dan is het meestal zo, dat er allerlei
verschillende meningen over bestaan. Men weet vaak niet
precies wat nu eigenlijk de instrumenten zijn om een
bepaald beleid te effectueren. Ik geloof dus, dat, wat dat
betreft, het niet alleen een kwestie is van een onderzoek
dat zijn nut heeft in een soepel functionerende markt
want daar zijn we nog ver vandaan, dacht ik maar
juist van een onderzoek dat van belang is t.a.v. een markt
waarin nog allerlei tekorten zitten en waar nog allerlei
zaken aanwezig zijn die de markt tot een heel specifieke
maken. Doordat die woningmarkt verknocht is aan allerlei
sectoren, die met de woningbouw maar zijdelings te maken
hebben, is het woningmarktonderzoek een nogal gecompli
ceerde aangelegenheid en is het gebruik van de resultaten
van het woningmarktonderzoek ook nogal een gecompli
ceerde zaak.
Om een beeld te geven van wat er bij dat onderzoek
komt kijken het volgende. Men veronderstelt vaak, dat een
woningmarktonderzoek eigenlijk niet anders is dan een
enquête; je trekt een keurige steekproef uit het register
van de bevolking in een gemeente en je vraagt netjes en
beleefd wat de wensen zijn van een ieder en je hebt
eigenlijk de uitgangspunten op tafel voor je woningbouw.
U weet ook wel, dat het zo eenvoudig niet is. Het is n.l.
ontzettend handig als je niet alleen maar wensen hebt,
maar bovendien die wensen gepaard doet gaan met be
paalde financiële mogelijkheden en het is nog handiger
als die wensen gepaard gaan met verhuisplannen, want
alleen dan is het een factor die eventueel in een nieuw-
bouwbeleid een doorslaggevende rol zou kunnen vervullen.
Maar zelfs wanneer je een beeld hebt van verhuisplannen,
van financiële mogelijkheden en onmogelijkheden en van
allerlei wensen, dan nog is de basis nog maar erg smal,
omdat het nog maar de vraag is, of al die tamelijk vrij
blijvende zaken die elkaar soms tegenspreken; het
bekende dubbeltje op de eerste rang inderdaad een
goede voorspeller zijn voor marktgedrag, want er kan van
alles tussen komen. Als er in het rapport te vinden is, dat
er binnen 3 jaar 7.000 huishoudens willen verhuizen in
Leeuwarden, dan wil dat helemaal niet zeggen, dat er
ook in 3 jaar 7.000 huishoudens verhuizen. Er zijn talloze
omstandigheden te bedenken waardoor er toch van die
verhuizing niet veel komt. En om nu een beeld te krijgen
van niet alleen maar de woonwensen, maar ook van het
gedrag op die woningmarkt, is de enquête aangevuld met
een zgn. verhuisanalyse waarbij een tweetal zaken is
bekeken. Het ene is het effect dat verschillende soorten
nieuwbouw hebben, niet alleen direct maar ook indirect.
Wat veroorzaakt nu eigenlijk de oplevering van die wo
ningen? Als de woning niet leeg blijft staan, veroorzaakt
deze een verhuizing en die verhuizing kan op haar beurt
ook weer een verhuizing teweeg brengen en zo krijg je
een bepaald patroon. Wanneer dat patroon een chaotisch
spinneweb was, dan had het geen zin om het te onder
zoeken, maar het blijkt voortdurend, dat er bepaalde
regelmaten in te bespeuren zijn die een goede ondersteu
ning vormen van wat er uit de enquête komt. Het tweede
wat gebeurt, is het maken van een analyse van alle ver
huizingen die plaatsvinden om te kijken hoe de verschil
lende districten binnen zo'n gemeente zich ontwikkelen.
Leeuwarden is zeer goed geïnformeerd op het punt van
de verhuizingen van en naar de gemeente, maar juist die
verhuizingen binnen de gemeente, waarbij de woonfactoren
een relatief grote rol spelen, is een gebied waar men in
het algemeen niet zoveel van weet, maar dat voor een
woningbouw- en volkshuisvestingsbeleid van betekenis is,
Die componenten gevoegd in een algemene achtergrond
van de situatie in Leeuwarden en de omgeving van Leeu
warden, vormen dan de belangrijkste componenten van het
woningmarktonderzoek.
Ook het woningmarktonderzoek heeft een aantal kwan
titatieve en kwalitatieve aspecten. U vindt op blz. 54 en 55
van het rapport een ontmoedigend lange lijst; daar krijgt
U n.l. de keus uit een stuit of 20 bouwprogramma's. Het
lijkt een beetje alsof de onderzoekers het zelf niet meer
weten en de keus maar in pure wanhoop overlaten aan
het beleid, maar zo is het niet helemaal. Het gaat er alleen
maar om, dat elk van de bouwprogramma's dat is dus
alleen maar de kwantitatieve omvang van die bouw
programma's mogelijk is al naar gelang een bepaalde
beleiddoelstelling die men er op na houdt en bepaalde
prioriteiten die men stelt. Wanneer er op een gegeven
moment gestreefd wordt naar het omslaan van de migratie
balans en wanneer de prioriteiten in die richting worden
gelegd, dan zijn andere bouwprogramma's van belang,
dan wanneer men heel geleidelijk aan de zaken wil con
tinueren zoals die in het verleden zijn gegaan. Op die
blz. 54 en 55 vindt U al die bouwprogramma's en bij elk
aantal het te verwachten effect. Wat gaat er nu gebeuren
als je nieuwbouw bouwt en er komen uitsluitend mensen
van buiten de gemeente in? Dan is dat voor de migratie
balans op zichzelf natuurlijk een interessante gewaar
wording; alleen voor de lokale woningbehoefte en die
is niet gering; ook in Leeuwarden niet betekent dan
zo'n bouwprogramma niets. Het effect van een bepaald
bouwprogramma zal dus sterk afhangen van de vraag in
hoeverre het tekort, dat te signaleren is, kan worden in
gelopen en hoe de migratiebalans zich zal ontwikkelen.
Nu is de woningnood, het woningtekort altijd een bui
tengewoon mistige affaire. Het is misschien toch wel goed
daar even op in te gaan. U weet, dat bijv. uit het woning
behoefte-onderzoek van het C.B.S. 1971 een nationaal
onderzoek over heel Nederland gerekend zo'n 50.000
woningzoekenden te voorschijn komen. Dat zijn er heel
wat, maar als je die uitsmeert over het hele land, en
neem je in aanmerking, dat de meesten in de randstad
zitten, dan zou je tot de conclusie kunnen komen, dat we
kwantitatief eigenlijk al een heel eind zijn. Maar het
probleem is, dat die zichtbare cijfers maar een topje
vormen van de ijsberg, en dat naast die manifeste behoefte
die je kunt constateren, er ook nog een duister stuk woning
behoefte is, die je latente woningbehoefte zou kunnen
noemen van mensen die zich helemaal niet aanmelden op
de woningmarkt, die zich niet laten registreren en die toch,
als de woningmarkt zich een beetje gaat ontspannen, zich
gaan aanmelden als woningzoekenden. Het meest beruchte
voorbeeld daarvan is de Bijlmer. Wanneer de Bijlmer zou
zijn bevolkt door mensen die als erkende en duidelijk
zichtbare woningzoekenden zich al hadden aangediend,
dan stond de Bijlmer nu voor driekwart leeg. Het feit,
dat met het aanbod van de Bijlmer ook door een
heleboel andere factoren die in dit verband niet van
belang zijn de normale gegadigden het lieten afweten,
maakte ineens de baan vrij voor groepen die tot dan toe
op geen enkele lijst zichtbaar waren en dit maakte, dat alle
prognoses die men er op na hield, werden ondermijnd,
M.a.w., ook op de schaal van de gemeente geldt, dat het
kwantitatieve tekort voortdurend tegenvalt. Er is gepoogd
in het onderzoek om niet alleen maar te werken met wat
oppervlakkige cijfers, hoewel het altijd erg moeilijk blijkt
om een duidelijk beeld te krijgen, ten eerste van de om
vang van het latente tekort, en zeker van de mate waarin
dat latente tekort zich geleidelijk aan gaat manifesteren,
In ieder geval blijkt het op nationale schaal voortdurende
tegenvallen van de prognoses voor een belangrijk deel te
liggen aan dat voortdurende overhevelen van latent naar
manifest tekort. Wij hebben heel voorzichtig op blz,
54 en 55 gesuggereerd, en ook in de conclusies laten
overwaaien, om uit het aantal programma's er eentje te
kiezen in de orde van grootte van 1.000 a 1.100 woningen
per jaar, maar wanneer U op wat voor gronden ook
een bepaalde andere keuze zou maken, dan kunt U dus
aan de hand van die programma's een schatting
I maken van de effecten die dat zou kunnen hebben.
Nu is een aantal woningen op zichzelf nog helemaal
I niet zo'n belangrijk gegeven, het is n.l. helemaal geen
I kunst om er een bouwproduktie op na te houden, waarbij
I U enerzijds kunt bogen op lijsten woningzoekenden en
I tegelijkertijd leegstand in de nieuwbouw creëert. Dus het
I minste wat je zou mogen verwachten is in die nieuwbouw
I sen zodanige differentiatie een minimum voorwaarde
I is dan, dat die nieuwbouw volkomt dat die differen-
I tiatie bijdraagt aan de volkshuisvestingssituatie van de
I 'thele bevolking in Leeuwarden. En dan komen er een
I aantal punten naar voren die betrekking hebben op die
I differentiatie. Het punt differentiatie vindt U in de aan-
I bevelingen, maar ook in de tekst op blz. 229. Daar vindt
I U dingen waarvan U misschien voor een deel zegtDat
I bevestigt een aantal vooroordelen. Dat men in Leeuwarden
I overwegend voor laagbouw geporteerd is, zal U, neem ik
I aan, niet zo vreselijk verrassen. Maar de kunst is natuurlijk
I wel om niet alleen maar een leuk differentiatiemodel op te
I zetten zoals op blz. 229 maar ook om dat model
I zodanig te hanteren, dat het op een gegeven moment in
I praktijk gebracht zou kunnen worden.
Ik wil zo meteen aan de „haalbaarheid" van een aantal
I zaken nog een paar opmerkingen wijden, maar ik wil eerst
I even die differentiatie doorlopen.
Het eerste punt is dus die differentiatie laag- en etage-
I bouw, waarbij het aandeel laagbouw volgens het onderzoek
I 80 a 90 zou moeten zijn en de etagebouw met lift
I 10 a 20 Dat is nu typisch een component die niet
I alleen maar op de woonwensen is gebaseerd, maar ook
I op het verhuisgedrag. Want als je die verhuisanalyse
I bekijkt en je bekijkt het effect van verschillende nieuw-
I bouwwoningsoorten, dan zie je, dat er grote verschillen
I optreden. Als er in Leeuwarden 100 woningen opgeleverd
worden in de nieuwbouw, dan leidt die oplevering van
I die 100 woningen gemiddeld tot in totaal 165 verhuizingen
I binnen de hele gemeente; buiten de gemeente ook nog
I wel de nodige, maar we bepalen onze aandacht vnl. maar
I eens binnen de gemeente. De vraag is nu: Is dat veel of
weinig? Onze ervaring tot nu toe is, dat dat aantal ver-
I huizingen vrij hoog is. Dus, wat dat betreft, kan men
I vaststellen, dat het in Leeuwarden met de doorstroming
I niet slecht gesteld is. De vraag is hoe dat komt. Het
I antwoord is dan vrij negatief. Waarschijnlijk is het wat
I sombere migratiesaldo van Leeuwarden de belangrijkste
I oorzaak. Als een gemeente hard groeit, dan zal het aantal
I verhuizingen binnen de gemeente tengevolge van nieuw-
I bouw lager zijn, omdat er dan een enorme concurrentie
I met import gaat ontstaan. Dus nog even dat gemiddelde:
I 165 verhuizingen dankzij 100 nieuwbouwwoningen. Ga
I ik die nieuwbouwwoningen nu een beetje differentiëren,
I dan zie ik enorme verschillen. Want de doorstroming,
I direct en indirect, blijkt zeer karig te worden uitgelokt
I door hoogbouw en m.n. door de gezinswoningen in hoog-
I bouw dat zijn die woningen in hoogbouw die kennelijk
I qua omvang bedoeld zijn voor gezinnen terwijl door-
I stroming zeer hevig tot haar recht komt enerzijds door
I laagbouw dat is een enorm verschil maar ook door
I kleine woningen in hoogbouw. Dus de woningen in hoog-
I bouw die appelleren aan specifieke bevolkingscategorieën
I blijken wel degelijk ook voor de doorstroming een bepaald
I effect te hebben. Nu is de behoefte aan die kleine hoog-
I bouwwoningen niet oneindig groot, maar wanneer ze met
I enig verstand in het differentiatiepakket worden opgeno-
I men, dan blijkt dat een nogal weldadig effect te hebben
I op de woningmarkt. Dat hebben we ook in die differen-
I tiatie laten meespelen. Er is niet alleen maar een differen-
I tiatie hoog en laag ontwikkeld, maar ook een bepaalde
I rolverdeling tussen die twee. Het blijkt, niet alleen maar
I uit woonwensen, maar ook uit de continue verhuizingen
I die binnen de verschillende woningsoorten voorkomen,
I dat, of ik nu wil of niet, de hoogbouw zoals wij die op
I 4t moment kennen iedereen kan natuurlijk zeggen,
I dat, als we dus heel andere bouwvormen zouden bouwen,
I het niet zou gebeuren, maar we moeten nu rekening hou-
I den met wat we ons kunnen voorstellen is het niet
I m het begin, dan binnen enkele jaren, bevolkt wordt door
I °pgal specifieke bevolkingscategorieën. De gezinnen met
I anderen verhuizen eruit. De mutatiegraad van hoogbouw,
dus de mate waarin hoogbouw bij verhuizing betrokken is,
I js veel hoger dan die van andere woonvormen. Die ver-
I huisdrift komt pas tot rust op het moment, dat die hoog-
I bouw bevolkt wordt door specifieke categorieën en dat zijn
dan de alleenstaanden, kinderloze echtparen, bejaarden enz.
Men kan het betreuren, dat zo'n bepaalde woonvorm een
in sommige opzichten tamelijk eenzijdige bevolkingssamen
stelling krijgt, maar het is de praktijk. Het blijkt, al is het
beleid anders gericht, dat het na verloop van enkele jaren
die richting uitgaat. En dat verklaart ook een beetje,
naar mijn smaak, waarom bijv. een splitlevel-hoogbouw in
Leeuwarden die ervaring heeft men ook in andere
plaatsen een nogal moeilijke vorm is. Die woonvorm
heeft een soort ingebouwd conflict. Aan de ene kant
appelleert hij qua woonvorm aan specifieke bevolkings
groepen, maar bij die groepen spelen bejaarden en uit
gegroeide gezinnen een belangrijke rol en dat zijn nu juist
de gezinnen die het niet hebben begrepen op trappen
binnen de woning. Daarom is het niet zo erg verbazing
wekkend, dat nu juist zo'n vorm, niet alleen in Leeuwarden
maar ook in andere gemeenten waar die vorm wordt
gebouwd, nogal moeilijk ligt en aan een tamelijk beperkte
behoefte van bewoners appelleert.
We hebben een differentiatie voorgesteld in aantal ver
trekken. Ik geef toe, een vertrek is maar een heel beperkte
ruimtemaatstaf. Het gaat natuurlijk heel sterk om het
aantal m2 dat je bouwt. Maar een vertrek is voor bewoners
toch een bepaalde rekeneenheid. Voor de gemiddelde
bewoner is niet zo erg duidelijk wat 90 m2 betekenen,
maar wel wat 4 kamers betekenen. Wanneer we de dif
ferentiatie in woninggrootte uitdrukken in het aantal
vertrekken en we rekenen even de keuken niet mee, dan
komt er op blz. 229 een differentiatie uit de bus die men
misschien geneigd is nogal hoog te vinden. Men vindt daar
naar verhouding weinig kleine woningen en naar ver
houding veel grotere woningen. Maar bovendien vindt
men, dat die kleinere woningen in sterke mate in de
etagebouw zijn gedacht, terwijl de grotere in de laagbouw
zijn gedacht. Dat is natuurlijk niet zo erg onlogisch, het
is typisch om tegemoet te komen aan de constatering, dat
de combinatie kleinere woningen, goed te onderhouden
en met voorzieningen in de buurt, en etagebouw appelleert
aan een aantal wensen van bepaalde groepen, terwijl die
andere combinatie appelleert aan wensen van een nogal
grote meerderheid. Toch zou je je kunnen afvragen:
waarom staan er nu niet meer kleinere woningen? Als je
de beleidsnota van de heren Udink en Buck opslaat,
dan vind je daar ergens een warm pleidooi voor kleine
woningen. En op het ogenblik gaat er een algemene kreet
door Nederland, dat er eigenlijk wel behoefte is aan meer
kleine woningen. En dan kijken we naar de differentiatie
en dan vinden we 10 één- of tweekamerwoningen en
10 driekamerwoningen en dat is eigenlijk verschrikkelijk
weinig en het is ook minder dan men in het algemeen in de
laatste jaren heeft gebouwd. Toch zou ik sterk willen
aanraden om het in die orde van grootte te zoeken, omdat
de woningmarkt niet alleen een kwestie is van nieuwbouw,
maar, zoals U weet, is aan de aanbodzijde van de woning
markt de grootste sector de bestaande woningvoorraad.
Die poets je niet weg, die is er en die vervult een enorm
belangrijke rol. Op de 3 woningen die leeg aan de markt
komen, is er over het algemeen maar 1 nieuwbouwwoning
(eigenlijk iets meer dan 1) en zijn er 2 (iets minder dan 2)
al eerder bewoond zijnde woningen.
Die bestaande woningvoorraad speelt dus een enorm
belangrijke rol op de woningmarkt. En juist in die be
staande woningvoorraad is de relatief kleine, zeker qua
oppervlakte kleine woning sterk vertegenwoordigd. Wan
neer je dus het totale pakket bekijkt dat U in deze ge
meente heeft, dan kun je constateren, dat we hier aardig
gesorteerd zijn in die kleine woningen. In datgene wat
we er bij bouwen, moeten we zorgen, dat we de grotere
woningen een extra kans geven. Dat gaat natuurlijk wel
van een aantal veronderstellingen uit. Het gaat er van uit,
dat we de oude woningvoorraad niet laten versukkelen,
maar dat daar iets aan gebeurt en als dit dan gebeurt, dan
betekent dat meestal, dat, gegeven de oppervlakte, het
aantal kamers terugloopt. Er zijn natuurlijk mogelijkheden
om woningen te combineren, maar dat zijn toch op het
totaal gerekend geen aantallen die per jaar enorme zoden
aan de dijk zetten. Ik geloof, dat het echt aanbeveling
verdient om in die differentiatie voor de wat grotere wo
ningen te kiezen.
In het prioriteitenpakket, dat elke bewoner er gemiddeld
op na houdt, blijkt trouwens die ruimte verreweg bovenaan
te staan. Er zijn twee punten waar men geen water in de
wijn wil doen en dat zijn ruimte (m.n. in de basisruimte
