4
5
die iedere woning kent) en centrale verwarming. Voeg
daarbij dat in de subsidiemethode die we nu nog kennen,
het element ruimte ook hoog wordt gewaardeerd, en het
ligt erg voor de hand, wanneer men moet bezuinigen en
water in de wijn moet doen, dat pas in laatste instantie
bij de ruimte te gaan zoeken. Dat is dus het aspect van
de differentiatie in de woninggrootte. Overigens is het
andere uiterste om te zeggen: we moeten maar hele
maal geen kleine woningen meer bouwen ook geen
gedachte die ik U zou willen aanbevelen, omdat dan op
een gegeven ogenblik het gevaar niet denkbeeldig is, dat
de nieuwe wijken die we bouwen een bevolkingssamen
stelling krijgen die niet alleen naar inkomen tamelijk een
zijdig begint te worden, maar ook naar sociale categorieën
eenzijdig wordt. Ik geloof toch wel, dat het erg belangrijk is,
dat men ook in nieuwe wijken nog eens bejaarden en
alleenstaanden tegenkomt en niet alleen maar reinculturen
van gezinnen met kinderen. Dus een bepaald kwantum
van kleine woningen is alleen al om dat soort moeilijk
meetbare aanleidingen, naar mijn mening, aan te bevelen.
Dan is er in de differentiatie aandacht besteed aan de
eigendomsverhouding. Een aantal van 25 a 30 koop
woningen blijkt aardig tegemoet te komen aan de markt
zoals die in Leeuwarden ligt; de overige woningen worden
dan huurwoningen.
Dan komt de differentiatie naar prijsklasse en daarbij
moet ik U wel voor een aantal dingen waarschuwen. Ten
eerste voor de zinsnede, dat de prijzen die genoemd zijn,
gebaseerd zijn op het niveau van medio 1970; toen zijn
de gegevens verzameld en op het moment, dat de gegevens
gebruikt gaan worden en voor de bepaling van nieuwe
huren worden gebruikt, moet daar natuurlijk wel het
nodige bijgeteld worden dankzij onze onverslaanbare in
flatie. Maar ook als U die percentages gaat incalculeren,
dan zult U op prijzen komen die misschien aan de ene
kant toch wel aan de stevige kant zijn vergeleken met de
huuropbouw van de bestaande woningvoorraad, maar die
aan de andere kant, als U het relateert aan de vraag: Wat
hebben we nu aan grondkosten enz. vandaag-aan-de-dag?,
toch wel vrij scherp zijn. Er zullen misschien mensen zijn
die zeggen: Het is helemaal niet haalbaar, dat red je niet
en dat wordt veel en veel duurder, zelfs met een eenvoudig
huisje. Dat is de strijd die straks in de praktijk gestreden
gaat worden en dat leidt hij mij tot het aspect van de haal
baarheid en de hanteerbaarheid van het rapport.
Het heeft natuurlijk totaal geen zin met een mooi rap
port te werken waar dingen in staan die helemaal niet
kunnen op een gegeven moment en die alleen maar een
paar idealen te voorschijn toveren die bij de eerste de
beste confrontatie met Provinciale Directies en toetsings-
prijzen in de vernieling gaan. Maar ik dacht, dat er een
aantal ontwikkelingen waren op dit moment die de haal
baarheid van dit soort zaken wel degelijk een grote kans
geven, hoewel bepaalde verworvenheden in de woning
bouw pas reëel worden als er door de gemeenten erg hard
geknokt wordt.
In de eerste plaats kan worden geconstateerd, dat de
houding die de rijksoverheid aanneemt tegenover de grond
prijzen langzamerhand aan een wijziging onderhevig is.
Een van de aspecten waaraan men een hoop moeilijkheden
te danken heeft, is de wijze waarop in het vrij jonge ver
leden met grondprijzen is omgesprongen. Ik wil niet
zeggen, dat we nu in een heel andere sfeer verzeild zijn
geraakt, maar er zijn toch wel dingen veranderd. De
Minister heeft zelf het woningmarktonderzoek onder de
aandacht van de gemeenten gebracht. Hij heeft gezegd:
„Kijk eens, vroeger was er een contingentering van bovenaf
en dan moest elke gemeente maar afwachten wat ze kreeg
en dan moest ze binnen dat kader haar huisjes maar vol
maken; nu moet de gemeente zelf vanuit het peilen van het
woningmarktonderzoek maar meerjarenprogramma's op
stellen en over die meerjarenprogramma's praat ik met je
en op basis van die meerjarenprogramma's ga ik bepaalde
initiatieven honoreren." Dat betekent, dat zo'n woning
marktonderzoek en de uitkomsten daarvan in die contacten
met de hogere overheid ook een gespreksbasis vormen,
van „op die en die basis bepalen wij onze differentiatie".
Daarbij past op een gegeven moment niet meer de wijze
waarop vroeger de grondkosten getoetst werden, n.l. aan
de hand van hermetische grenzen. Ik dacht dus, dat het
klimaat zodanig veranderd was, dat bijv. een wijziging in
de verhouding hoog en laag niet meer een onhaalbare
kaart is, maar een zaak die te veroveren is. U zult zich
kunnen voorstellen, dat ik de situatie in Delft van nabij
wat beter ken. Daar blijkt, dat in een plan als „Tanthof')
op het ogenblik een bestemmingplan, dat daar aan de
snede is, nadat wijkenlang hoogbouw is gebouwd, 80,90
of bijna 100 nu ineens en dat blijkt realiseerbaar te
zijn overgeschakeld wordt op 80 laagbouw. Er zijn
ook voorbeelden te geven waar het niet zo gemakkelijk is
maar het blijkt mogelijk te zijn. Ik dacht, dat dat soon
ontwikkelingen scherp gevolgd moeten worden en ook
inspirerend kunnen werken.
In de tweede plaats zijn er de financiën. Ik kom nu bij
de grondkosten terecht, een aspect dat op het ogenblik
erg in beweging is. Er is rondom het hele verschijnsel van
de suburbanisatie een heleboel aan de hand, dat ook te
maken heeft met de grondkosten. U weet waarschijnlijk,
dat er een aantal mensen zich zorgen maakt over de wat
vreemde concurrentieverhouding in grondkosten tussen
hoofdkernen en subkernen. In een hoofdkern moeten er
een heleboel kosten op een plannetje gaan drukken die de
subkern eigenlijk in de schoot geworpen krijgt via
rijkswegen, provinciale wegen en andere voorzieningen. Er
is op het ogenblik in de maak een advies van de Raad
van Advies voor de Volkshuisvesting aan Minister Udink
over dat hele aspect van de suburbanisatie, ook in relatie
met de gehele gebundelde deconcentratie en bundeHng,
en er worden op het ogenblik ideeën naar voren gebracht
die te maken hebben met een soort egalisatie van grond
kosten, niet binnen de gemeente alleen dat is al een
oud verhaal maar ook binnen de regio. Ik kan mij
voorstellen, dat dat typisch gedachten zijn waar een hoofd
kern enthousiast over is en de subkern helemaal niet, maat
ik geloof wel, dat het een ontwikkeling is, die onstuitbaar
is en ik zou U ook sterk in overweging willen geven om
dit soort dingen op te pakken en te kijken in hoeverre er
t.a.v. de grondkosten zaken zijn te regelen die zich niet
beperken tot de situatie binnen de gemeente, maar binnen
de regio, waardoor de verhouding in grondkosten tussen
hoofclkernen en subkernen wat reëler wordt dan die in
het verleden is geweest. Het punt van de kosten is toch
een bottleneck in het hele verhaal. Toen het rapport ge
schreven werd, was de individuele huursubsidie geïntro
duceerd; die is sindsdien qua werkingssfeer verruimd en
wanneer de strekking van de beleidsnota van Udink zal
worden aanvaard, dan mogen we veronderstellen, dat het
hele verschijnsel individuele huursubsidie zich nog verdei
zal ontwikkelen, hoewel de bewindslieden er voor waar
schuwen, dat zij toch die individuele huursubsidie zien
als, wat zij dan noemen, een marginaal verschijnsel, niet
als algemeen principe maar voor een kleine minderheid.
Toch geloof ik, dat die ontwikkeling wel een bepaald
effect zal hebben op het functioneren van de woning
markt. Wat is er n.l. aan de hand? De individuele subsidie
gaat pas werken als je een bepaalde huurquote weet te
bereiken. Die bepaalde huurquote wordt door starten
(dus mensen die zich af gaan splitsen van het ouderlijk
huis, trouwen of zich als alleenstaande vestigen) gemak
kelijk gehaald in het algemeen. Die hebben een bepaald
inkomensperspectief enz. en die groep zal dus in het al
gemeen, mits de tabellen maar toereikend zijn, mits de
nieuwbouwprijzen niet al te gek veel oplopen, in aan
merking komen voor die individuele huursubsidie en voor
die categorie zal dit ook inderdaad wel iets te betekenen
hebben. Voor de doorstromers zie ik het somberder in.
De doorstromers blijken in het algemeen veel lagere huur-
quotes in de zin te hebben. Zij wonen nu bijv. gemiddeld
op 11 of 12 zijn bereid meer te verwonen, maar komen
dan ergens in de buurt van 15 of 16 en zij zullen niet
zo erg gauw van de situatie zonder subsidie willen gaan
stappen in de situatie met subsidie. Omdat het een margi
naal verschijnsel blijft, zal toch die subsidie een klein
beetje het gevoel blijven veroorzaken van bijstand, van
hand ophouden enz. en ik dacht, dat het effect van de
subsidie en de uitbreiding daarvan zal zijn, dat er naai
verhouding wat meer ruimte gaat komen voor de starters
in de nieuwbouw en dat de doorstromers er niet zo erg
door geholpen zijn en dat er wat dat betreft een kleine
verandering kan komen in de verhouding starters-door-
stromers. Door die subsidie worden een aantal prijzen net
haalbaar, maar het zal natuurlijk erg afhangen van de
niveau's die gaan ontstaan en ook van de concurrentie in
de buurgemeenten die moeten we niet vergeten m
hoeverre bepaalde huren haalbaar zullen blijken te zijn.
In ieder geval is de kern van de differentiatie, zowel jb
koopsom, als in huursom, die we hebben genoemd, dat
je niet, zoals dat vaak gebeurt zonder dat men dat wil
overigens zegt: We moeten vooral kwaliteit bouwen
en we bouwen ineens een huurniveau, dat een heel eind
afstaat van wat we tot nu toe kenden; dan zou je een
soort gat maken t.o.v. de bestaande huren naar de nieuwe
huren toe. Dat blijkt enorme stagnaties te veroorzaken in
het hele functioneren van de woningmarkt. Je bent ge
dwongen, door de prijzen die we in de nieuwbouw kennen,
et relatief dure woningen bij te zetten, maar je kunt dan
wel proberen om binnen die prijzen die in de nieuwbouw
nu eenmaal gelden, een zekere matiging te betrachten,
zodat de totale differentiatie in ieder geval nog een klein
beetje aansluit op de huren die men al kent in de bestaande
woningvoorraad.
Dat zijn zo een aantal punten die ik nog even naar voren
wilde brengen. Ik ben mij ervan bewust, dat ik een erg
groot aantal zaken heb laten liggen. Ik wil nog maar
dat is dan nog ten overvloede zeer benadrukken, dat
men het rapport niet moet zien als een aantal aanbevelingen
die voor de nieuwbouw gelden, maar als een aantal zaken
die voor het hele beleid van belang zouden kunnen zijn,
waarin dus met name voor de renovatie een heel belangrijke
rol is weggelegd; je kunt niet alleen maar praten over
nieuwbouw en niet tegelijkertijd praten over wat er alle
maal in de oudbouw gebeurt.
Verder wil ik wijzen op een aantal punten die in dit
rapport niet helemaal uit de verf komen, omdat de ont
wikkeling gelukkig niet stil staat, en die van belang zouden
kunnen zijn bij het moment dat U in het eind van het jaar
de zaak gaat interpreteren. Het rapport is hier een tijdje
geleden gearriveerd. De gegevens dateren van 1970. Ik
geloof dus, dat U sterk moet worden gewaarschuwd
a. voor het feit, dat allerlei prijzen die erin staan gelden
voor medio 1970; er moeten de nodige indexeringen aan
toe worden gevoegd op het moment dat U het concreet
gaat gebruiken en b. voor het feit, dat toen het rapport
werd geschreven niet kon worden beschikt over de uit
komsten van de volkstelling 1971; hier en daar ziet U tot
Uw grote schrik nog cijfers van 1960 staan. Dat is een
brevet van onvermogen, maar er was toen niet anders.
Ik zou dus erg willen aanraden om de gegevens van de
volkstelling 1971 te integreren in dit hele geval. Verder
lijkt het me ook erg belangrijk de woningmarkt is n.l.
niet een momentopname „zo is hij en nu verandert hij
niet meer", maar het is een bepaald proces en het rapport
geeft een bepaalde momentopname in dat proces dat
er pogingen in het werk worden gesteld om het proces te
volgen. Ik dacht, dat dat met eigen krachten en middelen
een heel eind zou kunnen lukken, om met name een beetje
een greep te krijgen op de vraag: Wat is nu het effect van
de verschillende nieuwbouwen, wat is nu de wijze waarop
de hele ontwikkeling reageert op allerlei andere factoren
en in hoeverre zal er na verloop van tijd aanleiding bestaan
om bij te sturen? Van zo'n aanbeveling schatten wij, dat
die een jaar of vijf, zes mee kan, maar het kan best zijn,
dat die veel langer mee kan. Het is in ieder geval erg
belangrijk om de werkelijke situatie op de voet te volgen
en op die manier te kunnen bekijken in hoeverre bijsturen
nodig is. Niet in het minst zal het van belang zijn om te
bekijken wat de gevolgen kunnen zijn van allerlei plano
logische ontwikkelingen die natuurlijk ook op de woning
markt effect hebben en van veranderingen in het beleid
van de rijksoverheid die in het algemeen verrassend weinig
effect hebben, maar die soms toch wel effecten kunnen
hebben ook op het functioneren van de woningmarkt in
een gemeente. Dat zijn een aantal voorbehouden die ik
wilde maken bij het al te snel en direct interpreteren van
de gegevens uit het rapport.
Ik wilde het erg graag hierbij laten, mijnheer de Voor
zitter. Ik zal straks graag in de discussie de punten naar
voren brengen die ik nu heb laten liggen.
De Voorzitter: Hartelijk dank, mijnheer Priemus, voor
Uw duidelijke, deskundige, en bijzonder enthousiaste
verhaal.
Ik zou thans aan de leden van de Gemeenteraad en de
Raad voor de Volkshuisvesting de gelegenheid willen
geven vragen te stellen. Wie opent de rij? Mijnheer
Miedema.
De heer Miedema: Om eerst maar aan te sluiten bij
het betoog van de heer Priemus, ga ik naar blz. 229, naar
het gewenste differentiatieschema. Mijn eerste vraag is
deze. De heer Priemus komt tot een totaal van flats in de
nieuwbouw van 10 a 20 en dat percentage is dus
belangrijk lager, dan wij in de laatste jaren gewend waren.
Komt hij tot deze conclusie, doordat wij in het verleden
misschien teveel flats gebouwd hebben i.v.m. de behoefte
en heeft hij ook inzicht in de waardering van de flatwoning
in Leeuwarden t.o.v. overig Nederland?
Mijn tweede vraag sluit hierbij aan en gaat over de ver
deling van de grootte van de woningen. De heer Priemus
komt in zijn conclusie tot de grote woning als eengezins
woning en de één- en tweekamerwoningen als flats. Ik
kan hem wel volgen als hij zegt: Het zijn vnl. de kleine
gezinnen die een flat kunnen waarderen, maar ik ben van
mening, dat er ook een deel mensen is, dat wel een kleine
woning prefereert, maar niet een flat. Zou ook een deel
eengezinswoningen met één of twee kamers niet een
belangrijk aspect kunnen zijn in de doorstroming in haar
totaliteit? Ik dacht, dat dat m.n. in Leeuwarden wel eens
een rol kon spelen. Maar dat merk ik niet uit de gegevens
van het rapport. Vandaar de vraag.
En dan voorlopig mijn laatste vraag. De heer Priemus
heeft een wijk in Delft genoemd met 80 laagbouw.
Heeft hij er ook een idee van welk aantal woningen daar
per ha in voorkomen en heeft hij ook een idee van de
grondprijzen?
De heer J. de Jong: Ik kom van blz. 11 ook op blz. 229.
Daar staat een percentageverhouding van het aantal ge
zinnen, dat wensen heeft t.a.v. vier-, vijf-, zes- en zeven- of
meerkamerwoningen. Nu is mijn vraag: Is hierbij ook
opgenomen de prijs? Ik kan mij voorstellen, dat men zijn
voorkeur uitspreekt voor een vijfkamerwoning, maar zich
daarbij niet realiseert, dat die mogelijk wel wat meer zou
kunnen kosten, dan een vierkamerwoning, en dat, wanneer
men de prijsverhoudingen kent, het percentage, dat de
voorkeur heeft voor een vijfkamerwoning in vrij sterke
mate terugloopt ten gunste van het percentage, dat ge
porteerd is voor een vierkamerwoning, omdat die vier
kamerwoning wel te betalen is en men zich daar dan wel
mee kan redden. Ik kan mij echt voorstellen, dat hierdoor
toch wel verschillen zouden kunnen ontstaan. Ik heb dit
in het rapport niet kunnen vinden; het is natuurlijk ook
moeilijk aan te geven. Dit is toch wel een vraag die mij
bezig houdt. De heer Priemus heeft ook gezegd, dat de
prijzen die zijn aangehouden, nog gebaseerd zijn op die
van 1970. Maar de verhoudingen blijven toch ergens gelijk.
De heer Van Haaren: Ik wilde de heer Priemus nog
even nadere informatie vragen over hetgeen hij gezegd
heeft over de grondkosten in de hoofdkernen. Hij zegt,
dat door allerlei voorzieningen deze grondkosten veel
hoger zijn dan in omliggende gemeenten en ik zou willen
vragen, of hij dat misschien iets verder kan toelichten en
uiteen kan zetten welke voorzieningen dat zijn, hoe het
komt, vooral omdat wij hier in Leeuwarden te maken
hebben met een vertrek uit de gemeente naar allerhande
omliggende gemeenten. Misschien kan hij dit punt wat
nader toelichten.
Verder stelt hij, dat er plannen bestaan voor egalisatie
van grondkosten binnen de regio. Hij heeft ons ook gezegd,
dat wij daar attent op moeten zijn. Het is voor mij helemaal
nieuw. Misschien kan hij daar ook nog iets meer over
zeggen.
Mevr. Brandenburg-Sjoerdsma: Ergens aan het eind
van het rapport staat, dat we in de toekomst van woning
toewijzing naar woonvoorlichting of voorlichting over
woonmogelijkheden toe moeten. Misschien is er ergens
in Nederland wel zo'n situatie ontstaan. Ik zou dus graag
van de heer Priemus willen weten hoe hij die voorlichting
ziet. Hoe zou je er mensen toe kunnen brengen als
je dat tenminste nodig vindt iets anders te willen dan
het doorsnee woningtype? Hoe ziet hij de taak van de
woningbouwcorporaties in dezen? Ik heb wel eens gelezen,
dat de woningbouwcorporaties koploper zouden moeten
zijn.
De heer Faber: Ik zou de heer Priemus willen vragen
in hoeverre hij vermoedt, dat het migratiesaldo dat in
1969 nog min 378 was, in 1970 min 907 en in 1971 min
1.498 de aanbevelingen zou kunnen wijzigen. Misschien
kan hij zeggen: Door die en die aanbeveling wijzigt het
migratiesaldo in ieder geval; die en die aanbeveling heeft
daar geen invloed op enz.
