Blad 20
Lombardsteeg" (tussen het huidige winkelcentrum Zaailand en het nieuwe
Fries Museum). De Lombardstraten vormen straks de belangrijkste route
vanuit de binnenstad via de Zuiderstraat - naar de Museumhaven.
Tot de planopzet van de Lombardsteeg behoort ook het voornemen om de
bevoorrading van V&D te verplaatsen. Deze wordt verlegd naar de plek van
de huidige dienstingang. Het Statema-pand, op de hoek, wordt dan
vernieuwd en krijgt op de begane grond en (eventueel) op de etage een
winkelfunctie. Op de daarboven gelegen verdiepingen kunnen vervolgens
appartementen worden gerealiseerd.
In de Samenwerkingsovereenkomst (SOK) is vastgelegd dat ING zorg draagt
voor een integraal plan voor de herontwikkeling van deze steeg en omgeving. Zij
zal ook als ontwikkelaar optreden. Dit betekent, dat ING wat dit betreft jegens
de gemeente een inspanningsverplichting heeft. Wij zullen in de fase van het
Definitief Ontwerp (DO) concrete voorstellen presenteren.
6. Toetsing van het Voorlopig Ontwerp (vastgestelde kaders)
Op 11 oktober 2004 hebt u deel I van de Startnotitie, en daarmee de kaders voor
het Masterplan vastgesteld. Het Voorlopig Ontwerp (VO), zoals beschreven in
hoofdstuk 4 voldoet aan de door u vastgestelde kaders.
ruimtelijke kaders
"Het plein behoudt afmetingen, die voldoende ruimte bieden aan de weekmarkt,
voor binnenstedelijke activiteiten en/of terrassen. Het handhaven van de
zomerkermis in de huidige omvang behoort tot de onderzoeksopgave.
Het huidige plein (tussen het verlengde van Prins Hendrikstraat, de inrit van de
parkeergarage, Ruiterskwartier en het fietspad langs het Zaailand) meet ca. 8.000
m2. Door de vele obstakels (in- en uitrit, trappen, opritten, diverse gebouwtjes
en overkappingen) is er uiteindelijk slechts 6.000 m2 beschikbaar voor de markt.
Op dit moment telt de markt 1000 ml kramen en standplaatsen (waarvan 60 ml
buiten het feitelijke marktplein).
In de nieuwe situatie krijgt het plein een bruikbaar oppervlak van 54 x 112 m
6.000 m2. Ook dit plein
biedt ruimte aan ca. 1000 m1 kramen en standplaatsen (100 m' marktruimte
wordt buiten het formele carré gerealiseerd).
De kermis kan gehandhaafd blijven wanneer tijdens de zomerkermis dit deel van
de binnenstad wordt afgezet voor gemotoriseerd verkeer en de kermisattracties
tot aan het Paleis van Justitie en doorlopend op het Zaailand en Ruiterskwartier
(richting Harmonie) kunnen worden opgebouwd.
functionele kaders
"Herstel van de regionale centrumfunctie vereist een forse impuls. Wanneer de
stad haar positie, die zij in de jaren negentig bekleedde, wil terugwinnen, dan is
uitbreiding en kwalitatieve herontwikkeling van het winkelvloeroppervlak een
voorwaarde.
Binnen het project Nieuw Zaailand wordt ca. 7.000 m2 winkelvloeroppervlak
toegevoegd en ca. 1.000 m2 herontwikkeld. Van de ca. 7.000 m2 uitbreiding is
ca. 5.500 m2 (80%) geschikt voor middelgrote tot grootschalige winkels. De
Blad 21
uitbreiding van het winkelcentrum Zaailand aan het Ruiterskwartier/
Wirdumerdijk en de nieuwbouw in het museumblok tegenover de Hema zijn de
aangewezen locaties voor deze grote winkels. Ook het Statemapand komt
hiervoor in aanmerking. De kleinschalige winkels komen in de nieuwe
pleinwand Ruiterskwartier tussen Hema en Oude Doelensteeg. Hier wordt ca.
1.500 m2 (20%) gerealiseerd.
Voor een goed functionerend winkelgebied is het essentieel om kleine en
grootschalige winkels af te wisselen. Grootschalige winkels zijn voor bijna
100% filiaal bedrijven. Ze zijn uitermate belangrijk om consumenten naar het
centrum te trekken. Lokale en regionale winkels zijn veelal kleiner. Het
"snuffelgehalte" van deze winkels is groot.
In de detailhandel vindt een trend plaats van schaalvergroting. Daartegenover
staat een beweging van (super)specialisatie. Deze winkelformules zijn meestal
(relatief) klein. De grote mate van diversiteit in schaal en formules maakt de
binnenstad tot een aantrekkelijk winkelgebied.
Qua branchering wordt ingestoken op het recreatieve winkelen: het
"funshoppen". Daarom wordt de nadruk gelegd op de "kijk-en-
vergelijkbranches", in het bijzonder kleding en mode, schoenen en
sport(kleding).
Aan het bureau BRO uit Vught is gevraagd de effecten van het project Nieuw
Zaailand te onderzoeken. Op 25 mei 2005 presenteerde BRO zijn rapport:
"Invullingsmogelijkheden en effecten detailhandel" (het rapport ligt voor u ter
inzage). In dit distributie-planologisch onderzoek trekt het bureau onder andere
de volgende conclusies:
er is voldoende vraag naar nieuwe winkelruimte;
- het concept Nieuw Zaailand zal geen negatieve gevolgen hebben voor,
bijvoorbeeld, het winkelgebied Over de Kelders/V oorstreek;
- op het aansluitende gebied (Wirdumerdijk, Naauw/Peperstraat en
Nieuwestad Noordzijde) zijn eerder positieve dan negatieve effecten te
verwachten.
ING verwacht op basis van Locatus gegevens (Locatus, 2004), dat hét aantal
bezoekers in dit deel van de binnenstad zal groeien van 172.000 per week naar
ca. 220.000 per week in 2009 (in 2000 telde het kemwinkelgebied 182.000
bezoekers).
(zie ook hoofdstuk 2, paragraaf economische effecten
"Ook de uitbreiding van de woonfunctie maakt deel uit van het project Nieuw
Zaailand.
Het project Nieuw Zaailand telt, exclusief de woningen die zullen worden
gerealiseerd in het kader van de herontwikkeling stegen (zie hoofdstuk 4,
paragraaf stegen 97 woningen:
Boven de winkels in de nieuwe pleinwand aan het Ruiterskwartier zijn 53
woningen gepland;
- Boven de winkels in de uitbreiding richting Wirdumerdijk komen 20
appartementen;
- Op de kop van het winkelcentrum Zaailand worden de huidige 12
appartementen vervangen door 6 hoekappartementen plus 6 "studio's".
