Blad 28
laten doorrekenen. Deze rekenexercitie zal als referentiebegroting bij de
beoordeling van de aanneemsom worden gehanteerd.
9. Onderzoek alternatieven (zie ook de bijlage bij dit hoofdstuk)
Tijdens het ontwerpproces is op een aantal onderdelen van het project kritiek
geuit. Aan deze kritiekpunten zijn wij, waar mogelijk, in het Voorlopig Ontwerp
tegemoetgekomen. Tegelijkertijd zijn ook suggesties gedaan om het ontwerp
meer ingrijpend te veranderen. Ook aan deze signalen meenden wij niet voorbij
te mogen gaan. Daarom hebben wij u in de brief van 2 november 2005
geschreven dat alsnog een aantal ingrijpende alternatieven zal worden
onderzocht.
De gepresenteerde alternatieven hebben behoorlijk wat invloed op de ruimtelijke
kwaliteit, het programma van winkels en woningen en hebben ook financiële
consequenties.
ontwerp en financiën
Aan het project Nieuw Zaailand ligt een berekening van kosten, bijdragen en
opbrengsten ten grondslag (zie hoofdstuk 8 "financieel document"). Het
gepresenteerde Voorlopig Ontwerp kent, rekening houdend met een SIOF-
bijdrage van 5,0 miljoen, een sluitende exploitatie. Tijdens het ontwerpproces
is naarstig gezocht naar bezuinigingen. Met het voorliggend Voorlopig Ontwerp
zijn de grenzen van het haalbare bereikt. Alle serieuze alternatieven kosten geld
en zorgen voor een aanzienlijk tekort.
Slechts één alternatief levert zichtbaar financieel voordeel op: het handhaven
van de gebogen pleingevel van het winkelcentrum Zaailand. De Stuurgroep heeft
dit alternatief afgewezen:
- De gebogen pleingevel van het winkelcentrum wordt al lange tijd ruimtelijk
en structureel als een ontwerpfout ervaren. De wand doorsnijdt de noord
zuid-structuur van Weerd, Lombardsteeg, Wilhelminaplein, Zuiderstraat en
Baljestraat.
- De gevel is ontworpen als pleinwand. Deze past niet in het profiel van de
"Verlengde Lombardsteeg".
- De ronding belet de vanzelfsprekende samenhang tussen het bestaande
centrum en de nieuwbouw aan de westzijde van de "Verlengde
Lombardsteeg".
- Bij handhaving van de bolling zou het Fries Museum verder het plein
opschuiven en wordt het plein zodanig verkleind dat de huidige markt niet
meer op het Wilhelminaplein kan worden gehouden.
Het meest rigoureuze alternatief is het niet realiseren van het project Nieuw
Zaailand.
Leeuwarden laat in dat geval een unieke kans tot versterking van de
koopkrachtbinding en -toevloeiing en daarmee van onze centrumpositie liggen.
In dit alternatief zal de stad het plein op eigen kracht en met eigen middelen
moeten herontwikkelen.
Blad 29
onderzochte alternatieven
De afgelopen twee maanden is een viertal alternatieven bestudeerd. De
resultaten van het onderzoek staan in de bijlage bij dit hoofdstuk. Alle
alternatieven hebben betrekking op de pleinwand (strip) langs het
Ruiterskwartier en zoeken op hun manier een antwoord op de vraagtekens die bij
deze nieuwe gevelwand zijn geplaatst:
de wand zou de symmetrische en prominente situering van het Paleis van
Justitie ontkennen;
het nieuwe Ruiterskwartier krijgt verminderde zontoetreding.
De onderzochte alternatieven zijn:
A. ingekorte pleinwand
B. vrijstaande bouwvolumes, museumblok conform VO
C. geen pleinwand, museumblok conform VO
D. geen pleinwand, vergroot museumblok
We hebben voornoemde alternatieven getoetst op een zestal aspecten:
- stedenbouwkundig;
- gevolgen voor het functioneren van de winkels;
- gevolgen voor Fries Museum;
- effecten op parkeergarage;
- organisatie, planning en procedures;
- programma en financiën
In de bijlage komen de alternatieven en de beoordeelde aspecten uitgebreid aan
de orde. In dit hoofdstuk volstaan we met een samenvatting. We zien dat de
alternatieven op diverse punten in gebreke blijven:
De alternatieven A en B bieden geen goed functionerende winkels/winkelstraten
en zijn daarom geen haalbare alternatieven.
De alternatieven C en D suggereren een ruimer plein maar, wanneer we naar de
daadwerkelijke afmetingen kijken, verschillen de feitelijke oppervlakken
nauwelijks met het bruikbare oppervlak van het plein in het Voorlopig Ontwerp.
Daarentegen doet de onregelmatige bebouwing langs het Ruiterskwartier de
beslotenheid van het plein zichtbaar geweld aan.
De alternatieven C en D bieden reële mogelijkheden voor een goed
functionerende winkelconcentratie, mits de winkels in dit blok grootschalige
formules zijn. Maar in beide alternatieven wordt de winkelstructuur niet
daadwerkelijk verbeterd. Het Ruiterskwartier blijft een soort aanloopstraatje.
Het Voorlopig Ontwerp telt in de nieuwe gevel aan het Ruiterskwartier 53
woningen. Alternatief C biedt helemaal geen ruimte voor woningbouw. De
overige alternatieven resulteren in respectlieflijk 13 woningen (alternatief C), 26
woningen (alternatief B) en 29 woningen (alternatief A). Stuk voor stuk
aanzienlijk minder dan in het Voorlopig Ontwerp.
Wanneer we rekening houden met de condities van het Fries Museum en kijken
naar de "organisatie, planning en procedures" resteert, met al zijn beperkingen
en kanttekeningen, alleen model C als aanvaardbaar alternatief.
Dit alternatief vertoont een tekort van ruim 3,0 miljoen. Bovendien vereist ook
dit alternatief uiteindelijk een nieuw architectonisch ontwerp voor het
