Blad 108
2.2.6 Grondbeleid
2.2.6.a Visie op het grondbeleid
De financiële positie van de gemeente Leeuwarden zal de komende jaren, voor
zover het interne factoren betreft, vooral bepaald worden door de
ontwikkelingen in het grondbedrijf. Niet in de eerste plaats omdat in het
grondbedrijf forse investeringen zijn gedaan, maar vooral omdat de
grondexploitaties de komende periode de economische ontwikkeling van de
stad mogelijk moeten maken.
Met name de nieuwe uitleggebieden Blitsaerd en Leeuwarden Zuid zijn
faciliterend voor de strategische programma's. De exploitatie van deze
uitleggebieden moet zorgen voor voldoende draagkracht voor de strategische
programma's zowel voor wat betreft de noodzakelijke groei van het aantal
woningen en het aantal inwoners als voor de te leveren financiële bijdrage
om de noodzakelijke investeringen te kunnen bekostigen. Tegelijkertijd zijn
de strategische programma's noodzakelijk om in Leeuwarden de nodige
economische groei en daarmee ook banengroei te scheppen. De stad moet
aantrekkelijk zijn en blijven voor (nieuwe) bewoners en bedrijven om zich
er te vestigen.
Er is derhalve een sterke wederzijdse afhankelijkheid tussen de
grondexploitaties en de strategische programma's uit de stadsvisie.
Hierbij biedt het in de vorige beleidsperiode ingezette pro-actieve
grondbeleid de kans op een belangrijke sprong vooruit in sociaal economisch
opzicht voor de gemeente.
Kansen scheppen en trachten te benutten gaat echter niet zonder risico's te
nemen. Bij grondprojecten moet er in de start fors geïnvesteerd worden. De
projecten hebben bovendien een zeer lange looptijd. Door die lange looptijd
gaan de toekomstprognoses over economische en andere markt ontwikkelingen
met de nodige onzekerheid gepaard. Door het intensief volgen van de
ontwikkelingen en het tijdig bijsturen van de projecten zullen de risico's
zoveel mogelijk beperkt worden. Daarnaast moet het spreiden van risico's,
door de samenwerking met marktpartijen, de kans op negatieve gevolgen voor
de gemeente verder minimaliseren.
Het niet investeren in nieuwe uitleggebieden brengt overigens ook risico's
met zich. Als nieuwe terreinen voor woningbouw en bedrijven ontbreken komt
de ontwikkeling van de gemeente tot stilstand en verzwakt het financieel
draagvlak voor de voorzieningen, die bij een centrum gemeente en
provinciale hoofdstad horen.
2.2.6.b Uitvoering grondbeleid
Traditioneel voerde de gemeente haar eigen grondbeleid uit. In de vorige
beleidsperiode is het besluit genomen om een minder volgend en meer pro
actief grond beleid te gaan voeren. Deze handelswijze beoogt de
onderhandelingspositie van de gemeente tegenover projectontwikkelaars over
de vormgeving van nieuwe woongebieden te verbeteren en er voor te zorgen
dat een groter deel van het rendement ten gunste van de gemeente komt. Door
de nieuwe grondexploitaties gezamenlijk met marktpartijen tot ontwikkeling
te brengen worden kennis en ervaring, risico's (en winst) gedeeld en wordt
meer gezamenlijk met marktpartijen opgetrokken. De vormgeving van deze
publiek private samenwerking vindt veelal plaats in CV/BV constructies.
Naast grotere nieuwe woningbouwlocaties in de uitleggebieden worden ook
kleinere locaties ontwikkeld in het bestaand gebied. Ook stedelijke
vernieuwingsprojecten in de Vrijheidswijk en Achter de Hoven Vegelin zijn
in ontwikkeling gebracht.
Blad 109
Maar het gaat niet alleen om de woningmarkt. Ook de ontwikkeling van nieuwe
bedrijven terreinen wordt met kracht ter hand genomen om tijdig over
voldoende terreinen te beschikken om aan de eventuele vraag te voldoen.
Enerzijds wordt bij al die locaties gekeken naar de winstmogelijkheden voor
de gemeente, anderzijds wordt door middel van aanvullende financiering,
zoals ISV, SIOF, BWS, en BLS moeilijk rendabel te ontwikkelen locaties tot
ontwikkeling gebracht.
2.2.6.C Prognose resultaat totale grondexploitatie
Op basis van de hercalculaties wordt de contante waarde van het totale
resultaat van de grondexploitatie voor de lopende projecten geschat op
3,6 miljoen.
Hierin zijn niet opgenomen de verwachte resultaten van de projecten in
ontwikkeling Harmoniekwartier, Blitsaerd, Leeuwarden Zuid, Leeuwarden
West, Wirdum ten zuiden van sportveld en Wytgaard nieuwe uitleg) en de
stedelijke vernieuwingsprojecten Vrijheidswijk, Achter de Hoven
Vegelin)
Het Harmoniekwartier zal voorlopig niet verder in ontwikkeling worden
genomen. Er wordt rekening gehouden met een afboeking van 0,7 miljoen ten
laste van de egalisatiereserve grondbedrijf.
Aan de stedelijke vernieuwingsprojecten worden bijgedragen verstrekt vanuit
het Investeringsfonds Stedelijke vernieuwing (ISV) en het Strategisch
Investerings- en Ontwikkelingsfonds (SIOF)Met deze geplande bijdragen en
de bijdragen van samenwerkingspartners in deze projecten worden de
verliezen in deze projecten opgevangen.
De grondexploitatie van de projecten Leeuwarden West, Wirdum en Wytgaard
zal volgens de huidige kostencalculaties kostendekkend zijn, terwijl van de
grondexploitaties Blitsaerd en Leeuwarden Zuid een positieve bijdrage wordt
verwacht aan de egalisatiereserve grondbedrijf. De omvang daarvan is voor
Blitsaerd mede afhankelijk van de uitkomst en de duur van de processen rond
de vogelrichtlijn en het beroepschrift wegens het niet goedkeuren van het
bestemmingsplan door de provincie en voor Leeuwarden Zuid van de nadere
planuitwerking. Prognoses van de omvang van een verwacht positief resultaat
van deze projecten kunnen in dit stadium dan ook nog niet worden gegeven.
Onze verwachting is nog steeds dat wij het project Blitsaerd tot uitvoering
zullen kunnen brengen en dat de vertragingen wel tot een lager positief
saldo maar niet tot verlies zullen leiden.
2.2.6.d Resultaatbepaling grondexploitatieprojecten
De tot dusver gebruikelijke gedragslijn met betrekking tot de resultaat
bepaling van de grondexploitatieprojecten is dat verliezen en winsten
worden genomen als het project (nagenoeg) geheel afgesloten is. Deze
winsten of verliezen worden ten laste respectievelijk ten gunste van de
Egalisatiereserve grondexploitatie gebracht. Jaarlijks worden
hercalculaties opgesteld om te bepalen of de omvang van de
egalisatiereserve nog voldoende groot is om dreigende verliezen op te
vangen, danwel of de egalisatiereserve zodanig hoog is geworden dat
afroming ten gunste van de algemene dekkingsmiddelen kan plaatsvinden.
Deze werkwijze gaf in het vorige decennium aanleiding om f 20 miljoen
9,08 miljoen) te storten in de egalisatiereserve grondexploitatie ten laste
van de algemene reserve. In de huidige meerjarenraming wordt er van uit
gegaan dat met ingang van 2004 jaarlijks f 1 miljoen 0,454 miljoen) van
uit de egalisatiereserve grondexploitatie in het SIOF wordt gestort en een
zelfde bedrag ten gunste van de algemene dekkingsmiddelen wordt gebracht.
